제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17334

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

본 매물은 제주 조천읍 선흘리에 위치한 생산관리지역 목장용지로, 거래량 순위 2위 지역에 속해 환금성이 우수합니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 생산관리지역 및 다양한 보전지구에 해당하여 개발 규제가 존재하나, 인근 개발 호재들이 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 최근 36개월간 동일 유형 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어렵습니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.73x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 -0.17% — 추세 가산 중립.
도로접면: 9점 — 도로접면 '소로한면' — 보통
규제·개발 전망: 5점 — 생산관리지역 및 다양한 보전지구에 해당하여 개발 행위에 제약이 존재합니다. 다만, 인근에 여러 개발 사업이 고시되어 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 변화 가능성도 있습니다.
거래량: 2점 — 선흘리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.3% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 27.0%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 2곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '생산관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '목장용지'. 중첩규제 6건 (장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 1,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율(2.15배)을 적용한 추정 토지가 2억 8,773만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 선흘리 지역은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮고 가격 검증이 어렵습니다. 따라서 가격 적정성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 생략합니다. 동일수급권 실거래 median 배율 2.15배를 적용한 추정 토지가를 기준으로 분석을 진행합니다.

심층 분석

제주 제주시의 지가지수는 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 조천읍 선흘리는 지역 내 거래 활성도 2위로 환금성이 우수합니다. 인근에 제주 이전기업 물류비 지원 확대, 첨단과학기술단지 조성 등 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 다만, 높은 대출금리와 건설공사비 지수, 지역 미분양 증가 추세는 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태, 지반 안정성, 주변 환경 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 특히 부정형 토지 형상과 소로한면 접면은 개발 시 제약이 될 수 있으므로 전문가의 추가 검토가 필요합니다.

제주 제주시의 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 향후 4,188세대의 분양 예정 물량이 존재하여 공급 리스크가 있으나, 제주 중부공원 제일풍경채 센트럴파크, 위파크 제주 등 구체적인 사업지들이 지역 발전에 기여할 것으로 예상됩니다. 생산관리지역이라는 규제에도 불구하고, 인근 개발 호재와 지역 내 활발한 거래량은 장기적인 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

현장 체크리스트

토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 건폐율 및 용적률을 반드시 확인해야 합니다.
생산관리지역 및 각종 보전지구 규제로 인해 건축 행위에 대한 제약 사항을 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
부정형 토지 형상에 따른 개발 계획 수립 시 건축 가능 면적 및 배치 효율성을 면밀히 검토해야 합니다.
소로한면 도로 접면의 실제 폭 및 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 지자체 건축과에 확인해야 합니다.
지하 매설물 유무 및 등기부등본상 가압류, 가처분 등 권리 관계를 확인하여 잠재적 리스크를 파악해야 합니다.
주변 개발 호재들이 본 토지에 미치는 구체적인 영향과 개발 가능성을 전문가와 상담해야 합니다.

최종 판정

보류