매물 유형: 토지
분석 번호: 17338
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 울산 울주군 상북면 덕현리에 위치한 자연녹지지역 전으로, 면적 1,120㎡의 부정형 평지 토지입니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 2억 308만 원으로, 제시가 1억 6,000만 원 대비 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 덕현리 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 직접적인 가격 검증이 어렵습니다. 울산 High Tech Valley 일반산업단지, KTX역세권 복합특화단지 등 주변의 다양한 개발 호재는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있으나, 도로 접면이 세로한면(불)이고 가축사육제한구역에 포함되어 있어 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.
제시가 1억 6,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 308만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 덕현리 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어려우므로, 제시가와 추정가의 차이만으로 가격적 메리트를 단정하기는 어렵습니다.
선별된 비교사례는 1건으로 유사도 92점을 기록했습니다. 사례 #1은 울주군 상북면 거리 1***에 위치하며, 2025년 7월에 1억 5,000만 원에 거래된 603㎡ 면적의 자연녹지지역 '전'입니다. 대상지(1,120㎡)가 사례(603㎡)보다 면적이 커 면적 보정 계수 0.963이 적용되어 대규모 감가가 반영되었습니다. 용도지역, 도로 조건, 역세권 여부, 시점 및 호재 보정 계수는 모두 1.000으로 동일하게 적용되었습니다. 이 사례를 대상지에 대입 시 보정 완료 총액은 2억 9,072만 원입니다.
울산 울주군의 지가지수는 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 전국 예금은행 대출금리가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 부담이 있으나, 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 건설공사비지수가 높아 원가 부담이 존재하며, 울산 울주군의 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높아 지역 공급 부담이 있습니다. 이러한 거시경제 환경은 토지 시장에 복합적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
대상 토지는 '전' 지목의 부정형 평지 토지이며, 도로 접면이 세로한면(불)로 명시되어 있어 건축 허가 시 추가적인 확인과 보완이 필요할 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 특정 용도의 개발에는 제약이 따릅니다. 이러한 특성들은 개발 활용도를 저해할 수 있는 물리적 하자 리스크로 작용할 수 있습니다.
대상 토지 주변에는 울산 High Tech Valley 일반산업단지, 울산 KTX역세권 복합특화단지, 울산 선바위 공공주택지구, 울산다운2 공공주택지구 등 다수의 개발 호재가 진행 중이거나 예정되어 있습니다. 특히 울산태화강변 A1BL, 울산태화강변지구 A-2블록, 태화강 에피트, 우미린 더 시그니처 등 총 4,217세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 장기적으로 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 개발 사업들은 대상 토지의 미래 가치 상승 잠재력을 높이는 요인으로 작용할 것으로 전망됩니다.
보류