매물 유형: 토지
분석 번호: 17341
종합 리스크 점수: 67점
본 매물은 안성시 공도읍 마정리에 위치한 3필지 일괄 토지로, 제1종전용주거지역에 해당합니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 6억 9,855만 원으로, 제시가 6억 원 대비 가격 적정성 판정 유보합니다. 다만, 해당 법정동 마정리는 최근 36개월간 토지 거래가 3건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 추정가는 참고값으로 활용해야 합니다. 인근에 공도 마정지구 도시개발구역 등 개발 호재가 있으나, 다양한 규제와 낮은 시장 활성도는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 6억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 6억 9,855만 원 대비 약 1억 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재합니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 5억 5,328만 원 ~ 최고 5억 8,937만 원)을 고려할 때, 제시가는 스펙트럼 상단에 위치하지만, 동일수급권 추정가와 비교하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 해당 법정동 마정리는 최근 36개월간 토지 거래가 3건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 추정가는 참고값으로 활용해야 합니다.
선별된 비교사례는 2건으로, 모두 안성시 공도읍 마정리에 위치한 제1종전용주거지역의 '대' 지목 토지입니다. #1 사례는 2026년 6월 거래된 1,234㎡ 토지로 평당 110만 원에 거래되었으며, 대상지에 보정 후 대입 시 5억 5,328만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 6월 거래된 1,107㎡ 토지로 평당 117만 원에 거래되었으며, 대상지에 보정 후 대입 시 5억 8,937만 원으로 환산됩니다. 두 사례 모두 대상지와 유사한 용도지역 및 지목, 그리고 비교적 가까운 시점에 거래되어 높은 유사도를 보입니다.
안성시 공도읍 마정리 토지는 제1종전용주거지역으로 주거 용도 개발에 적합합니다. 인근에 안성당왕 경남아너스빌 하이스트, 안성영무예다음 등 2,918세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 주거 수요 증가에 따른 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 현재 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 단기적인 환금성에는 제약이 있을 수 있습니다. 대출금리가 10년 중앙 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아, 개발 시 금융 비용 및 원가 부담이 증가할 수 있는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 다만, 토지 형상이 사다리형이고 도로 접면이 세로한면(가)인 점은 개발 시 토지 효율성 및 접근성에 영향을 미칠 수 있습니다. 지하 매설물 여부, 지반 상태, 인접 필지와의 경계 분쟁 가능성 등은 현장 확인을 통해 추가적으로 검토해야 할 잠재적 리스크입니다.
안성시 공도읍 마정리 토지는 공도 마정지구 도시개발구역과 약 0.5km 이내에 위치하여 간접적인 개발 수혜를 기대할 수 있습니다. 또한, 태안~안성 고속도로 본격화, JTX 조기 추진 촉구 등 광역 교통망 확충 소식은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 공도읍 인구는 최근 1년간 4.7% 증가하며 정체 상태이지만, 인근 신규 아파트 공급은 향후 인구 유입 및 주거 환경 개선에 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역 지정 등 규제는 개발 속도에 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
[향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 안성시의 순수토지 거래 필지수는 상승 추세이나, 용도지역별 지가지수는 하락, 이용상황별 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있습니다. 대상지 법정동인 마정리의 최근 실거래 빈도가 낮아 시세 상승을 단정하기는 어렵습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류