경상남도 창원시 진해구 북부동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17344

종합 리스크 점수: 67점

AI 요약 평가

본 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며, 사다리형 평지 토지로 개발 활용도가 보통 수준입니다. 인근에 부영의 진해 개발 재도전 등 긍정적인 개발 호재가 존재하나, 북부동 자체의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 높은 대출금리와 건설공사비는 개발 비용 부담을 가중시킬 수 있으며, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 가능성이 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높습니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률은 250%로, 실제 적용 조례 확인이 필요하지만 개발 여지는 충분합니다. 사다리형 토지 형상과 평지 지형은 개발에 유리하며, 세로한면(가) 도로 접면으로 건축 허가에 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.
시장 활성도: 3점 — 대상지가 위치한 북부동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 2건에 불과하여 시장 활성도가 매우 낮습니다. 이는 가격 적정성 판단을 어렵게 하는 주요 리스크 요인입니다. 인근 용원동, 경화동 등 활발한 지역의 거래 동향을 참고할 필요가 있습니다.
지가 변동률: 6점 — 최근 6개월간 지역별 지가변동률은 소폭 하락세를 보였으나, 용도지역별 지가지수는 보합세를 유지하고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 상승 추세로, 전반적인 토지 시장의 거래 활성화는 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다.
거시 경제 환경: 5점 — 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높아 유동성 측면에서 긍정적이나, 대출금리와 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 원가 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 창원시 미분양 현황은 평균 부근으로 큰 리스크는 아니지만, 향후 2,337세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 시장에 영향을 줄 수 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.88x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.18% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 제2종일반주거지역으로 개발 잠재력이 보통 수준이며, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 일부 규제가 존재합니다. 다만, 인근 개발 호재 뉴스(부영 회장의 진해 개발 재도전, 창원시 도시 연결성 강화 등)가 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 변화를 기대할 수 있습니다. 용도변경 사례는 드물지만, 신축 허가 이력은 꾸준히 확인됩니다.
거래량: 3점 — 북부동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 2건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.5% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 6.3%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 13곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 2점 — 용도지역 '제2종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 250% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 4건 (상대보호구역, 도시지역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 3억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 6,321만 원 대비 약 4,321만 원 낮은 수준입니다. 또한, 유일한 비교사례 #1의 보정 후 대입가치 3억 1,221만 원과 비교했을 때 유사한 범위에 속합니다. 그러나 북부동의 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시가가 시장 검증을 거쳤다고 보기 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 #1은 창원시 진해구 남문동 1***에 위치한 제1종일반주거지역의 '대' 지목 토지로, 2026년 3월 2억 3,500만 원에 거래되었습니다. 대상지와의 거리는 593m이며, 시점은 6개월 전입니다. 이 사례는 대상지보다 면적이 작고 용도지역 등급이 낮아 면적 보정 계수 0.972배와 용도지역 보정 계수 1.125배가 적용되었습니다. 보정 후 대입 총액은 3억 1,221만 원으로 산출되었습니다.

심층 분석

창원시 진해구의 토지 시장은 최근 순수토지 거래 필지수 증가와 용도지역별 토지거래 활성화로 긍정적인 신호를 보이고 있습니다. 그러나 대출금리 상승과 건설공사비 지수 상승은 개발 사업의 수익성을 저해할 수 있는 요인입니다. 인근에 2,337세대의 대규모 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 시장 경쟁이 심화될 가능성이 있으며 이는 토지 개발 압력에도 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적으로는 이중근 부영 회장의 진해 개발 재도전 뉴스 등 지역 개발 호재에 주목할 필요가 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 안정성, 주변 환경 오염 여부, 인접 건축물과의 관계 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 도로 접면의 실제 상태와 건축 허가에 필요한 제반 조건을 충족하는지 여부를 전문가와 함께 검토하는 것이 중요합니다.

대상 토지는 제2종일반주거지역으로 기본적인 개발 잠재력을 갖추고 있으며, 사다리형 평지라는 지형적 이점이 있습니다. 인근 지역의 지가지수와 토지거래량은 보합 또는 상승 추세를 보여 전반적인 시장 분위기는 나쁘지 않습니다. 특히, '이중근 부영 회장의 진해 개발 재도전'과 같은 대형 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 북부동 자체의 낮은 시장 활성도와 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 보합 가능성이 높으며, 장기적인 개발 호재에 따른 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계와 인접 토지와의 경계 분쟁 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
세로한면(가) 도로의 실제 폭과 포장 상태, 건축법상 건축 허가 가능 여부를 관할 지자체(창원시)에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서를 통해 제2종일반주거지역의 실제 적용 용적률 및 건폐율, 그리고 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 규제로 인한 건축 제한 사항을 상세히 확인해야 합니다.
토지 내 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 상태를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 법적 리스크를 철저히 검토해야 합니다.
인근에 예정된 푸르지오 파크베뉴, 창원 센트럴 아이파크 등 대규모 신규 아파트 공급이 대상 토지의 개발 및 가치에 미칠 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

최종 판정

보류