경상북도 안동시 풍산읍 수곡리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17354

종합 리스크 점수: 59점

AI 요약 평가

대상지는 계획관리지역 내 과수원으로, 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 동일수급권 실거래 median 배율 기준 추정 토지가 1억 1,746만 원 대비 제시가 1억 원은 하단에 위치하나, 수곡리 지역의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 부정형 토지 형상과 세로한면(불) 도로 접면은 개발 활용에 제약이 될 수 있으며, 인근에 대규모 신규 주택 공급이 예정되어 있어 시장 상황을 주시할 필요가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 6점 — 계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100% 범위 내에서 개발이 가능합니다. 나대지 상태로 신축이 가능하나, 부정형 토지 형상과 세로한면(불) 도로 접면은 개발 활용도를 저해할 수 있습니다. 인근에 다양한 개발 사업이 고시되었으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.
도로 접근성: 4점 — 대상지는 세로한면(불)으로 도로에 접하고 있어 건축 허가 시 도로 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 접근성이 좋지 않아 개발 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.
시장 활성도: 3점 — 대상지가 위치한 수곡리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮습니다. 인근 법정동의 거래량도 많지 않아 시장 검증이 어렵습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.85x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.68% — 추세 가산 중립.
주변 공급 현황: 6점 — 안동시 내 위파크 안동 호반(820세대), 안동 용상 하늘채 리버스카이(548세대) 등 총 1,368세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 지역 내 토지 시장에 간접적인 영향을 미 미칠 수 있습니다.
거시 경제 환경: 5점 — 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편이나, 대출금리 및 건설공사비지수가 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 있습니다. 안동시 미분양 현황도 10년 중앙 대비 높아 지역 공급 부담이 존재합니다.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 산업단지 개발 및 도시관리계획 변경 등 다양한 개발 호재가 존재하나, 대상지와의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다. 용도변경 사례는 드물어 지역 전체의 상업화 전환은 기대하기 어렵습니다.
거래량: 2점 — 수곡리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.0% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 8.3%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 7곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 2점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '과수원'. 중첩규제 1건 (가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 1억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 1,746만 원 대비 약 1,746만 원 낮은 수준입니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 7,487만 원 ~ 최고 1억 1,054만 원) 내에 위치합니다. 그러나 대상지가 위치한 수곡리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 2건으로, 유사도 점수는 64점과 68점입니다. #1 사례(안동시 풍산읍 노리, 2023년 11월 거래)는 3375㎡ 면적에 9,500만 원으로 거래되었으며, 대상지 면적 및 시점 보정 후 7,487만 원으로 대입됩니다. #2 사례(안동시 서후면 명리, 2026년 6월 거래)는 1894㎡ 면적에 7,700만 원으로 거래되었으며, 대상지 면적 및 시점 보정 후 1억 1,054만 원으로 대입됩니다. 두 사례 모두 계획관리지역으로 용도지역은 동일하나, 면적 및 시점 차이에 따라 보정 계수가 적용되었습니다.

심층 분석

안동시의 거시 경제 지표는 통화량 증가에도 불구하고 높은 대출금리와 건설공사비, 그리고 미분양 증가로 인해 전반적으로 부담스러운 상황입니다. 대상지가 위치한 수곡리의 토지 시장 활성도가 매우 낮아 투자 가치 검증이 어렵습니다. 다만, 계획관리지역이라는 점과 나대지 상태는 개발 잠재력을 가지고 있으나, 부정형 토지 형상과 도로 접면 조건은 개발 비용 증가 요인이 될 수 있습니다. 인근에 위파크 안동 호반, 안동 용상 하늘채 리버스카이 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 향후 지역 부동산 시장에 영향을 미 미칠 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 경사도, 지반 상태, 주변 환경 오염 여부 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 특히 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 개발 시 예상치 못한 문제나 추가 비용을 발생시킬 수 있는 리스크 요인입니다.

안동시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 대상지가 위치한 수곡리의 시장 활성도가 매우 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 장기적으로는 인근 산업단지 개발 및 도시관리계획 변경 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성이 낮아 큰 폭의 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다. 개발 잠재력을 실현하기 위해서는 도로 조건 개선 및 효율적인 토지 활용 계획이 선행되어야 합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음

현장 체크리스트

대상 토지의 실제 도로 접면 상태 및 건축 허가 가능 여부를 안동시청 건축과에 문의하여 확인하십시오.
과수원 지목의 토지이므로, 농지전용허가 또는 개발행위허가 가능 여부 및 관련 비용을 사전에 검토하십시오.
부정형 토지 형상으로 인한 개발 시 토지 활용 효율성 및 건축물 배치 계획을 전문가와 상담하십시오.
지하 매설물(상하수도, 전기, 가스 등) 유무 및 상태를 확인하여 개발 비용에 미칠 영향을 파악하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항 및 기타 권리 관계를 면밀히 확인하십시오.
인근 개발 사업 고시 내용 중 대상지에 직접적인 영향을 미 미칠 수 있는 부분을 상세히 분석하십시오.

최종 판정

보류