경기도 이천시 부발읍 아미리 산*** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17358

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

대상지는 자연녹지지역 내 임야로, 맹지이며 준보전산지 등 다수의 규제에 묶여 있어 개발 활용도가 매우 낮습니다. 서버 분석 결과 건축불가 특수매물 패널티가 적용되었으며, 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 다만, 이천 부발역세권 개발 등 인근 지역의 개발 호재는 장기적인 관점에서 잠재적 가치를 높일 수 있으나, 현재로서는 투자에 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.96x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.7% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 2점 — 도로접면 '맹지' — 사실상 맹지 (가격 보정 30%와 동일 SSOT)
• 규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 자연녹지지역 내 임야로 개발 행위에 제약이 있으며, 준보전산지, 수질보전특별대책지역 등 다수의 규제에 저촉됩니다. 특히 맹지라는 점이 개발 잠재력을 크게 제한합니다. 다만, 이천 부발역세권 북단지구 도시개발구역 지정 등 인근 지역의 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
• 거래량: 3점 — 아미리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.9% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 37.0%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
• 생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 6곳으로 양호한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '임야' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 6건 (준보전산지, 수질보전특별대책지역…)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

대상 매물의 제시가 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율 1.20배를 적용하고 건축불가 특수매물 패널티(-40%)를 반영한 추정 토지가 5,217만 원과 유사한 수준입니다. 다만, 대상지가 위치한 아미리 법정동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 비교사례 대입 시뮬레이션의 환산 총액 1억 3,237만 원은 맹지 패널티가 적용되지 않은 값이므로, 맹지라는 특수성을 고려할 때 현재 제시가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유사도 74점의 비교사례는 이천시 부발읍 죽당리 1***에 위치한 자연녹지지역 임야로, 2026년 5월에 6,000만 원에 거래되었습니다. 면적은 436㎡이며, 보정 후 평당가는 53만 원입니다. 이 사례는 대상지와 용도지역 및 지목이 동일하나, 시점 및 기타 요인에서 감점 요인이 존재합니다. 대상지 면적(825㎡)을 기준으로 환산한 총액은 1억 3,237만 원입니다. 이 값은 맹지 패널티 적용 전의 참고값으로 활용됩니다.

심층 분석

이천시의 지가지수는 보합세를 보이며 안정적인 흐름을 유지하고 있으나, 대상지는 맹지 및 규제 지역 내 임야로 경제적 활용도가 낮습니다. 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높아 유동성 공급은 원활하나, 대출금리 상승과 건설공사비 지수 상승은 개발 비용 부담을 가중시킬 수 있습니다. 이천시 미분양 현황은 10년 중앙값 대비 높아 지역 내 공급 부담이 존재하며, 이는 토지 시장에도 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 이천 부발역세권 북단지구 도시개발구역 지정 등 인근의 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력을 제공할 수 있습니다.

대상지는 맹지이며, 지목이 임야이고 자연녹지지역 내에 위치하여 개발 행위에 대한 법적 제약이 많습니다. 준보전산지, 수질보전특별대책지역 등 다수의 규제에 저촉되어 있어 건축 및 개발이 사실상 불가능한 물리적 하자를 가지고 있습니다. 이는 토지의 활용도를 극히 제한하며, 매매 시 환금성에도 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다.

대상지는 맹지 및 규제 지역 내 임야라는 특성상 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 하지만 이천 부발역세권 북단지구 도시개발구역 지정 및 이천 대월2일반산업단지 착공 등 인근 지역의 활발한 개발 사업은 장기적으로 해당 지역의 인프라 개선 및 인구 유입을 촉진하여 간접적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 특히 이천시가 반도체 소부장 거점으로 확대되는 등 산업 생태계 강화는 지역 전반의 토지 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 예상되나, 장기적인 관점에서는 주변 개발 호재의 진행 상황에 따라 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

현장 체크리스트

• 대상 토지의 맹지 상태를 해소할 수 있는 현실적인 방법(인접 토지 소유주와의 협의, 도로 개설 가능성 등)에 대한 현장 확인 및 법률적 검토가 필요합니다.
• 이천시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 대상 필지에 실제로 적용되는 건폐율 및 용적률, 그리고 건축 허가 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 준보전산지, 수질보전특별대책지역 등 토지이용규제로 인해 개발 행위가 가능한 범위와 절차를 관련 기관(이천시청, 산림청 등)에 문의하여 명확히 파악해야 합니다.
• 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 상태를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
• 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 분쟁 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

최종 판정

보류