매물 유형: 아파트
분석 번호: 1736
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 32년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. GTX-C 노선 금정역 호재와 산본역 도보권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 단지 내 학교 인접으로 학군 또한 양호합니다. 최근 군포시 아파트 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.
제시가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 8,765만 원에서 4억 6,500만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 매물 특이사항으로 언급된 욕실 포함 부분 수리 및 GTX 호재 등 미래 가치에 대한 기대감이 선반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며 전용면적 기준 평당가는 2,192만 원/평에서 2,629만 원/평 사이로 분포합니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.007이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일하게 적용되었습니다. 가장 유사도가 높은 사례 #1(산본동, 2026년 6월 거래, 58.71㎡, 3층)의 보정 후 대입 총액은 4억 5,306만 원이며, 사례 #2(산본동, 2026년 6월 거래, 58.46㎡, 3층)의 보정 후 대입 총액은 4억 6,500만 원입니다.
대상 매물은 재건축 연한 도달, GTX-C 노선 금정역 호재, 산본역 도보권 입지, 우수 학군 등 여러 투자 가치를 지니고 있습니다. 특히 재건축 기대감은 장기적인 관점에서 높은 투자 매력을 제공합니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하는 만큼, 현재 가격에 미래 가치가 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.
준공 32년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 매우 높습니다. 최근 군포시 내 재건축 및 정비사업 관련 뉴스가 활발하게 보도되고 있어, 지역 내 재건축 추진 분위기가 긍정적입니다. 군포 도시관리계획[정비구역] 결정 등 주변 개발 사업 고시 현황도 재건축 가능성을 뒷받침합니다.
군포시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세입니다. GTX-C 노선 개통과 재건축 추진은 향후 가격 상승의 주요 동력이 될 것입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 현재 제시가가 비교사례 대비 높은 점은 단기적인 가격 조정 가능성을 배제할 수 없게 합니다. 장기적으로는 재건축 진행 여부에 따라 가치 상승 폭이 크게 달라질 것으로 예상됩니다.
조건부 매수