제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17367

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

제주시 애월읍 고내리 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 나대지 상태로 신축 가능성이 있어 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 다만, 고도지구 등 복합적인 규제가 적용되어 실제 개발 가능성은 추가 확인이 필요합니다. 고내리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 제시된 매매가 2억 5,000만 원의 적정성 판정은 유보되나, 동일수급권 추정가 및 비교사례 대입 스펙트럼 범위 내에 있습니다. 제주 지역은 미분양 증가와 지가 하락세가 관찰되어 전반적인 시장 상황은 보합세에 가까우므로 신중한 접근이 요구됩니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.84x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.57% — 추세 가산 중립.
개발 잠재력: 6점 — 대상지는 지목이 '대'이며 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있어 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 국토계획법상 용적률 법정 상한 200%를 기준으로 볼 때, 향후 개발을 통한 가치 증대 여지가 있습니다. 다만, 부정형 토지 형상과 완경사 지형은 개발 효율성에 일부 제약이 될 수 있습니다.
시장 동향: 5점 — 제주 지역의 지가지수 및 이용상황별 지가지수는 보합세를 보이며, 용도지역별 및 지역별 지가변동률은 소폭 하락세를 나타내고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 상승 추세이나, 제주 제주시의 미분양 세대가 1,910세대로 10년 중앙값 대비 높은 수준을 유지하고 있어 공급 부담이 존재합니다. 전반적으로 시장은 관망세가 짙은 상황입니다.
교통 및 인프라: 6점 — 대상지는 세로각지(가)로 도로에 접해 있어 건축 행위가 가능합니다. 주변에 고내해변 공원, CU 편의점, 애월고등학교 등 기본적인 생활 편의시설이 존재합니다. 다만, 지하철역 정보는 없어 대중교통 접근성은 다소 제한적입니다. 인구는 소폭 증가하고 있으나 세대당 인구는 감소 추세로 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로각지(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 5%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 제1종일반주거지역에 위치하며 고도지구, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등 다양한 규제가 복합적으로 적용됩니다. 국토계획법상 용적률 법정 상한은 200%이나, 실제 적용되는 용적률과 건폐율은 제주시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 인근에 제주화북2 공공주택지구 지정, 오등봉공원2지구 지구단위계획 결정 등 다수의 개발 사업이 고시되어 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 낮아 개별적인 영향 분석이 필요합니다. 특히, 숙박시설 용도변경 이력이 1건 존재하여 향후 개발 방향성을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.
거래량: 2점 — 고내리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.5% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 37.3%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 9곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 3점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 3건 (고도지구, 가축사육제한구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 9,614만 원 대비 하단에 위치하며, 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 2억 39만 원보다는 상회하는 수준입니다. 그러나 고내리 지역은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시가는 참고 추정가 범위 내에 있으나, 시장 검증이 어렵다는 점을 유의해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 제주시 애월읍 애월리 토지로, 2026년 3월에 2억 5,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지로부터 1,814m 떨어져 있으며, 제2종일반주거지역의 '전' 지목 토지입니다. 대상지(251㎡)가 사례(365㎡)보다 면적이 작아 면적 보정 계수 1.0225가 적용되어 소규모 할증이 반영되었습니다. 또한, 대상지(제1종일반주거지역)가 사례(제2종일반주거지역)보다 용도지역 등급이 낮아 용도 보정 계수 0.8889가 적용되어 하향 보정되었습니다. 이러한 보정을 거쳐 산정된 보정 완료 총액은 2억 39만 원입니다.

심층 분석

제주 지역은 최근 미분양 세대 증가와 지가 변동률 하락세를 보이며 전반적으로 시장이 보합세를 유지하고 있습니다. 대출금리가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 부담이 있으며, 건설공사비 지수 또한 높아 원가 및 분양가 방어에 부담이 될 수 있습니다. 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높은 수준으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 고내리 지역의 낮은 거래 활성도를 고려할 때 투자 가치 및 수익성 확보에는 신중한 접근이 필요합니다.

대상 토지는 지목이 '대'이며 나대지 상태로 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 부정형 토지 형상과 완경사 지형은 향후 개발 시 설계 및 토목 공사에 추가 비용을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 도로 접면이 세로각지(가)인 점도 실제 도로 폭과 진출입 편의성에 대한 현장 확인이 필요합니다.

향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 제주 지역의 지가지수 및 지가변동률은 보합 또는 소폭 하락세를 보이고 있으며, 제주시 미분양 세대 증가와 높은 대출금리는 시장에 부담으로 작용할 것입니다. 다만, 순수토지 거래 필지수는 소폭 상승하고 있으며, 제주 이전기업 물류비 지원 확대, 첨단과학기술단지 고도화 등 지역 경제 활성화 뉴스는 긍정적인 요인입니다. 하지만 고내리 지역의 낮은 거래 활성도를 고려할 때, 급격한 시세 변화보다는 현 수준을 유지할 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계 및 인접 토지와의 분쟁 여부를 지적도 및 현장 측량을 통해 확인해야 합니다.
세로각지(가) 도로 접면의 실제 폭과 포장 상태, 그리고 건축허가 가능 여부를 제주시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서에 명시된 고도지구, 가축사육제한구역 등 규제가 실제 건축 행위에 미치는 구체적인 영향을 제주시 도시계획과에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도관, 가스관 등) 유무 및 위치를 관련 기관에 문의하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

최종 판정

보류