사등면 덕호리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17378

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

본 매물은 계획관리지역 내 나대지로 개발 잠재력을 갖추고 있으며, 국도 확장 등 교통 호재가 긍정적입니다. 그러나 해당 법정동의 토지 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 보이나 시장 검증이 어렵다는 점을 인지해야 합니다. 가축사육제한구역 등 일부 규제가 존재하므로 개발 전 면밀한 확인이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

시장 활성도: 3점 — 해당 법정동(덕호리)은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 매우 낮습니다. 가격 적정성 검증이 어렵습니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지 상태로 신축 가능성이 있으며, 계획관리지역으로 용적률 100% (법정 상한) 적용 시 개발 여력이 있습니다. 인근 도로 확포장 등 교통 인프라 개선 호재가 존재합니다.
접근성: 6점 — 세로한면(가) 도로에 접해 있어 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다. 남부내륙철도 계획이 인근에 있으나, 개통 시점 및 진행 단계의 불확실성이 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.98x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.29% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력은 있으나, 가축사육제한구역 및 자연취락지구에 포함되어 일부 개발 제약이 있을 수 있습니다. 국도14호선 확장 등 교통 호재는 긍정적이나, 용도변경 사례가 드물어 지역 전반의 상업화는 더딘 편입니다.
거래량: 3점 — 덕호리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.6% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 42.9%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 6곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 2건 (가축사육제한구역, 자연취락지구)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 8,000만 원은 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가 8,145만 원과 유사한 수준으로 판단됩니다. 그러나 해당 법정동(덕호리)의 토지 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 단 1건의 비교사례를 통한 대입 시뮬레이션 결과(5,689만 원)와는 차이가 있어, 시장 활성도가 낮은 점을 고려할 때 제시가에 대한 추가적인 시장 검증이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유사도 99점의 비교사례 #1은 거제시 사등면 덕호리 2**번지 토지로, 2026년 3월에 4,348만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 80만 원이며, 대상지와 동일한 계획관리지역, '대' 지목입니다. 대상지 면적(235.6㎡)이 사례(181㎡)보다 크기 때문에 면적 보정 계수 0.9842가 적용되어, 대상지에 대입 시 5,689만 원으로 환산됩니다. 용도지역 및 도로조건이 동일하여 별도의 보정은 없었습니다. 이 사례는 대상지와 거리 151m, 시점 6개월 전으로 유사도가 높지만, 단 1건이라는 한계가 있습니다.

심층 분석

거제시의 지가지수는 전반적으로 하락 또는 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 잠재적인 수요는 존재합니다. 대상지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으며, 국도14호선 확장 등 교통 인프라 개선 호재는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 그러나 대출금리 상승 및 건설공사비 지수 상승은 개발 비용 부담으로 작용할 수 있습니다. 지역 미분양 현황은 10년 중앙값 대비 낮은 편으로, 주택 시장의 공급 부담은 제한적입니다.

사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 판단은 어렵습니다. 토지 형상 및 지형은 평탄하고 도로에 접해 있어 기본적인 개발 여건은 양호합니다. 다만, 가축사육제한구역 및 자연취락지구 지정은 개발 시 고려해야 할 규제적 제약이 될 수 있습니다.

거제시의 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다. 국도14호선 확장, 남부내륙철도 계획 등 교통 인프라 개선 호재는 장기적인 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 해당 법정동의 낮은 시장 활성도는 단기적인 투자 회수 및 가격 상승에 대한 불확실성을 높입니다. 개발 잠재력은 있으나, 규제 사항에 대한 면밀한 검토와 장기적인 관점의 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계 및 인접 토지와의 경계 분쟁 여부를 지적도 및 현장 측량을 통해 확인해야 합니다.
세로한면(가) 도로의 실제 폭과 포장 상태, 그리고 해당 도로를 통한 건축 허가 가능 여부를 거제시 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
가축사육제한구역 및 자연취락지구 지정으로 인한 건축 행위 제한 사항 및 개발 가능 범위를 거제시 도시계획과에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등)의 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 사전에 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권에 영향을 미칠 수 있는 권리 관계가 있는지 최종 확인해야 합니다.
인근 국도14호선 확장 공사 진행 상황 및 대상 토지에 미치는 구체적인 영향(소음, 진동, 접근성 변화 등)을 관련 기관에 문의하여 확인해야 합니다.

최종 판정

보류