매물 유형: 토지
분석 번호: 17379
종합 리스크 점수: 49점
본 토지는 자연녹지지역 내 잡종지로, 현재 33년 경과된 동물및식물관련시설이 존재합니다. 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 제시가가 높은 수준으로 보이며, 설창리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵습니다. 다만, 동남권순환 광역철도 계획 및 다수의 산업단지 개발 호재가 인근에 존재하여 장기적인 개발 잠재력은 있습니다. 노후 건물 철거 및 용도 변경 시 추가 비용과 규제 확인이 필수적입니다.
제시 매매가 4억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 1,012만 원 대비 높은 수준입니다. 설창리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어려우며, 제시가가 추정가보다 약 1억 900만 원 높은 점을 고려할 때 가격적 메리트가 크다고 보기는 어렵습니다. 다만, 인근 개발 호재 및 동남권순환 광역철도 계획 등 미래 가치가 선반영되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례를 통한 상세 분석은 어렵습니다. 대신 동일수급권 내 잡종지 실거래 데이터를 기반으로 한 공시지가 배율법을 적용하여 추정가를 산출했습니다. 이 방식은 대상 토지의 공시지가에 동일수급권 내 유사 토지의 실거래가 대비 공시지가 배율(median 1.79배)을 적용하여 가치를 추정합니다. 면적, 용도, 도로 조건은 비교 사례와 유사하여 보정 계수가 1.000으로 적용되었으며, 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 적용되지 않았습니다. 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 적용되었습니다.
김해시의 미분양 현황은 2026년 6월 기준 1,356세대로 점차 감소 추세에 있으나, 여전히 상당한 물량입니다. 지역 내 건축 착공 및 허가 동향은 활발한 편이며, 김해 구산 롯데캐슬 시그니처, 김해 삼계 푸르지오 센트럴파크 등 총 2,892세대의 대규모 신규 분양 예정 물량이 존재하여 향후 주택 시장에 경쟁 심화 및 시세 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 대상 토지는 자연녹지지역으로 주택 시장의 직접적인 영향을 크게 받지는 않으나, 전반적인 부동산 시장의 유동성 및 투자 심리에는 영향을 받을 수 있습니다. 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비지수가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 활용 및 개발 원가 부담이 가중될 수 있습니다.
대상 건물은 1993년 준공된 33년 경과 건물로, 벽돌구조 및 슬레이트 지붕으로 구성되어 있습니다. 내진설계가 미적용되어 있으며, 노후화로 인한 구조적 안전성 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다. 현재 용도가 동물및식물관련시설(축사)인 점을 고려할 때, 토지 오염 여부 및 정화 비용 발생 가능성도 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 부정형 토지 형상과 완경사 지형은 개발 시 추가적인 토목 공사 및 비용을 유발할 수 있습니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 김해시의 토지거래 필지수는 최근 6개월간 하락 추세를 보이고 있으며, 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 설창리 지역의 낮은 토지 거래 활성도 또한 시세 상승을 제한하는 요인입니다. 다만, 동남권순환 광역철도 계획과 김해GoldenRoot일반산업단지, 김해 대동첨단일반산업단지 등 인근의 다양한 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 동남권순환 광역철도 노선이 192m 거리에 위치하여 향후 교통 접근성 개선에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 현재 건물의 노후도를 고려할 때, 재건축 또는 용도 변경을 통한 개발 이익 실현 가능성이 존재하며, 법정 상한 용적률 대비 현재 용적률이 낮은 점은 개발 잠재력으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류