매물 유형: 토지
분석 번호: 17385
종합 리스크 점수: 66점
본 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며 경산역 역세권에 해당하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 경산 2차 IPARK 등 신규 주택 공급 예정 물량이 있어 향후 주거 환경 개선 및 개발 압력이 기대됩니다. 다만, 사정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시된 추정가는 참고값으로 활용하시고, 개발 가능성 및 규제 사항에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다.
제시 매매가 2억 3,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 6,811만 원 대비 약 3,811만 원 낮은 수준입니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 2,082만 원 ~ 최고 1억 2,082만 원)과 비교하면 제시가가 상회하는 수준입니다. 다만 사정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시된 추정가는 참고값으로 활용하시고, 개발 가능성 및 규제 사항에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다.
선별된 비교사례는 경산시 서상동 1**번지 토지로, 2026년 4월에 8,560만 원에 거래되었으며 대지면적 기준 평당가는 254만 원입니다. 대상지와 동일한 제2종일반주거지역의 '대' 지목으로 유사도 점수 89점을 기록했습니다. 대상지 면적(157㎡) 대비 사례 면적(169㎡)이 약간 커 면적 보정 계수 1.003이 적용되었고, 경산역 역세권 프리미엄 5%가 가산되어 역세권 보정 계수 1.050이 적용되었습니다. 시점 보정은 1.000으로 변동이 없었습니다. 이 사례를 통해 보정 완료된 총액은 1억 2,082만 원으로 산출되었습니다.
대상 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며 경산역 역세권에 해당하여 주거 개발 잠재력이 높습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 매수 부담 요인이 존재합니다. 건설공사비지수 또한 10년 중앙 대비 높아 원가 부담이 있으며, 경산시 미분양 현황이 10년 중앙 대비 높아 지역 공급 부담이 있습니다. 인근 경산 2차 IPARK 745세대 분양 예정 물량은 향후 주거 환경 개선과 함께 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 경산시의 화장품 기업 투자 유치 및 AI·로봇 등 미래 산업 육성 정책은 장기적인 지역 경제 활성화에 기여할 수 있습니다.
토지 매물로 물리적 하자는 제한적이나, 완경사 지형으로 토목 공사 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 절대보호구역 등 규제 사항이 개발 행위에 제약으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 법률적 검토가 필요합니다. 지하 매설물 유무 및 지반 상태에 따라 추가적인 비용이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 경산시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 대상지인 사정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 매우 낮은 상태입니다. 다만, 경산역 역세권 입지 및 제2종일반주거지역이라는 용도지역의 장점, 그리고 인근의 다양한 개발 고시 및 신규 주택 공급 예정 물량은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류