경기도 의왕시 평의길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1739

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대상 매물은 의왕시 위브호수마을1단지 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하는 시장 분위기 속에 위치하고 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있으나, 지역 내 인구 유입이 활발하여 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 현재 개발행위허가 제한지역 지정 및 지형도면 고시 등 일부 규제 강화 움직임이 있으나, 오전지구·왕곡지구 자족도시 청사진 구체화 등 개발 호재도 상존하여 중립적인 점수 부여.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 없어 직접적인 건물 외관 상태 평가는 불가하나, 준공 17년차로 재건축 연한까지 13년 남아있어 통상적인 관리 상태를 가정하여 중립적인 점수 부여.
인근 실거래가: 5점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 18.0%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 8점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 33건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 0곳으로 보통한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 22.5% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공 17년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 11억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 6,500만 원에서 9억 5,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 크게 상회하고 있습니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가보다 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건 중 9건은 유사도 100점으로 동일 단지 내 거래이며, 시점은 2026년 1월부터 4월까지로 최근 거래입니다. 나머지 6건은 유사도 90점으로 동일 단지 내 거래이나 층구간 감점이 있었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 4월, 7층)는 9억 3,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 시점 보정 후 9억 3,446만 원으로 환산되었습니다. 유사도 90점의 #10 사례(2026년 6월, 5층)는 9억 6,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 9억 5,999만 원으로 환산되었습니다. 이러한 사례들을 종합하여 대상 매물의 가치 스펙트럼이 산출되었습니다.

심층 분석

위브호수마을1단지는 450세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 호수마을공원, 롯데슈퍼프레시 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 내손2동의 꾸준한 인구 유입은 실수요 기반을 강화합니다. 그러나 역세권 프리미엄은 없으며, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼 대비 높은 점은 투자 가치 측면에서 신중한 접근을 요구합니다.

준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지 약 13년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 단지 규모 및 용적률(미등록) 데이터를 고려할 때 구체적인 사업성은 추가 검토가 필요합니다.

의왕시 전반의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있고, 지역 내 인구 유입이 활발하여 중장기적으로는 긍정적인 시장 환경이 예상됩니다. 그러나 인덕원 퍼스비엘 등 대규모 신규 공급 물량이 향후 시장에 미칠 영향과 제시된 매매가의 고평가 여부는 주요 리스크 요인입니다. 단기적으로는 신규 공급 물량의 입주 시기에 따라 일시적인 가격 조정이 있을 수 있으나, 장기적으로는 의왕시의 자족도시 개발 계획 및 교통망 확충(GTX 등) 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

현장 체크리스트

실제 매물 동·호수의 일조량 및 조망권이 제시가에 반영된 프리미엄 수준과 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용 편의성(특히 저녁 시간대) 및 세대당 주차 가능 대수를 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
건물 노후도(17년차)를 고려하여 외벽 균열, 누수, 배관 상태 등 주요 시설물의 유지보수 이력을 확인해야 합니다.
인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 단지(제일풍경채 의왕고천, 인덕원 퍼스비엘 등)의 입주 시기 및 가격 동향을 지속적으로 모니터링하여 향후 시장 변화에 대비해야 합니다.
주변 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설까지의 실제 도보 이동 시간 및 접근성을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류