매물 유형: 토지
분석 번호: 17392
종합 리스크 점수: 57점
대상 토지는 경상북도 고령군 개진면 부리에 위치한 466㎡(141.0평) 규모의 계획관리지역 대지입니다. 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이나 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 인근에 다산 월드메르디앙 센텀하이 463세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 공시지가 배율법을 적용한 참고 추정가와 제시가를 비교하여 판단해야 합니다. 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 투자 부담 요인이 있습니다.
제시 매매가 9,800만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 146만 원과 유사한 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 부리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 인근 동일 유형 토지 거래가 있는 직리, 합가리, 화암리 등의 사례를 참고할 필요가 있습니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 제공되지 않습니다. 대신 동일수급권 실거래 기반 배율법을 통해 추정 토지가가 산출되었습니다.
경상북도 고령군의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이며 거래 활성도가 개선될 가능성이 있습니다. 그러나 예금은행 대출금리가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 활용에 부담이 있으며, 건설공사비 지수 또한 높아 향후 개발 시 원가 상승 요인이 될 수 있습니다. 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 지역 내 미분양 주택은 0세대(2026년 6월 기준)로 주택 시장은 안정적인 편입니다. 인근에 다산 월드메르디앙 센텀하이 463세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 주변 토지 개발 압력 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 다만, 도로접면이 세로한면(불)인 점은 건축 인허가 과정에서 추가적인 확인과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 용도의 개발에는 제약이 따를 수 있습니다.
대상 토지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 존재하며, 인근 고령2일반산업단지계획 변경 승인, 월성일반산업단지계획 변경 승인 등 산업단지 확장 및 지적재조사 사업과 같은 개발 호재가 있습니다. 이러한 개발 사업들은 지역 산업 활성화 및 토지 이용 효율성 증대에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 성산일반산업단지 지정 해제와 같은 개발 계획 취소 사례도 있어, 개별 개발 사업의 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다. 개진면의 인구는 정체 상태이나, 고령군 전체 인구는 소폭 감소 추세에 있어 장기적인 인구 유입을 통한 개발 수요 증가는 제한적일 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 토지거래 필지수 증가 및 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류