경상북도 울진군 매화면 오산리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17400

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 토지는 계획관리지역 내 자연취락지구에 위치하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 울진군 내 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 가능성이 있으나, 해당 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시 참고 수준으로 판단해야 하며, 실제 건축 및 개발 가능성에 대한 면밀한 현장 확인이 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 6점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 계획관리지역 내 자연취락지구 포함으로 개발 여지가 존재합니다. 다만, 도로 접면이 세로한면(가)으로 건축 시 도로 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.
시장 활성도: 3점 — 대상 법정동(오산리)은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 2건에 불과하여 시장 활성도가 매우 낮습니다. 인근 지역의 거래량도 많지 않아 가격 검증에 어려움이 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.84x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.59% — 추세 가산 중립.
교통 접근성: 4점 — 주변 지하철역 정보가 없으며, 도로 접면이 세로한면(가)으로 대중교통 및 도로 접근성이 제한적일 수 있습니다.
인구 및 세대 동향: 6점 — 매화면 인구는 소폭 감소 추세이나, 울진군 전체 인구는 소폭 증가하고 있어 잠재적인 수요 유입 가능성이 있습니다.
주변 개발 호재: 7점 — 울진군 내 유원지 리노베이션, 도로 개설, 수소 국가산단 등 다양한 개발 호재가 존재하며, 이는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
공급 리스크: 6점 — 인근에 '리버파크' 64세대 분양 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 줄 수 있으나, 토지 시장에 직접적인 공급 리스크는 제한적입니다.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력이 보통 수준이며, 자연취락지구 포함으로 일부 개발 용이성이 있으나, 장애물제한표면구역 및 가축사육제한구역 등 추가 규제 확인이 필요합니다.
거래량: 3점 — 오산리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 2건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.4% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 16.5%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 5곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 3건 (장애물제한표면구역, 가축사육제한구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 1억 8,300만 원은 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 1,915만 원 대비 약 3,615만 원 낮은 수준입니다. 다만, 대상 법정동의 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 추정가는 참고 수준으로 활용해야 합니다. 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어려우므로, 추가적인 현장 조사를 통해 가치 판단을 보강하는 것이 중요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석 대신 공시지가 배율법을 적용했습니다. 동일수급권 내 유사 필지들의 실거래가 대비 공시지가 배율 중위값 2.34배를 적용하여 대상 토지의 추정 가치를 산출했습니다. 각 비교사례는 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 등 개별 요인에 따라 보정 계수가 적용되었으나, 대상 매물의 경우 비교사례 부족으로 공시지가 배율법이 단독 적용되었습니다.

심층 분석

울진군 지역은 최근 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙값 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비지수가 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 존재합니다. 울진군 내 미분양 현황은 52세대로 유지되고 있으며, 인근 '리버파크' 64세대 분양 예정 물량은 향후 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 장기적으로 원자력수소 국가산단, 사계절 오션리조트 등 지역 개발 호재가 다수 존재하여 투자 가치 상승 잠재력은 있으나, 단기적인 수익성보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.

사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 분석은 어렵습니다. 다만, 토지 특성상 지반 침하, 토양 오염, 경계 분쟁 등의 잠재적 리스크가 있을 수 있으므로 현장 답사를 통해 육안 확인 및 관련 서류 검토가 필요합니다. 특히 도로 접면이 세로한면(가)인 경우, 진출입로 확보 및 건축 시 추가적인 비용이나 제약이 발생할 수 있습니다.

울진군 지역은 '원자력수소 국가산단', '사계절 오션리조트', '수소 동맹' 등 다양한 개발 호재가 계획되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 가능성이 높습니다. 특히 왕피천 유원지 및 성류굴 유원지 리노베이션, 도로 개설 공사 등은 지역 관광 활성화 및 교통 접근성 개선에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 대출금리 상승 및 건설공사비 증가 등 거시경제적 부담 요인과 해당 법정동의 낮은 시장 활성도는 투자 시 고려해야 할 리스크입니다. 향후 6개월 시세는 울진군 전체 토지 거래 필지수 상승 및 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 도로 접면(세로한면(가))의 실제 폭과 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 울진군청에 직접 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서 상 장애물제한표면구역 및 가축사육제한구역 등 규제 사항이 실제 건축 행위에 미치는 구체적인 영향을 관련 부서에 문의해야 합니다.
대상 토지 주변의 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 현황을 면밀히 확인해야 합니다.
울진군 도시계획조례를 통해 계획관리지역 및 자연취락지구 내 실제 적용되는 건폐율 및 용적률을 정확히 확인하여 건축 가능 규모를 파악해야 합니다.

최종 판정

보류