매물 유형: 토지
분석 번호: 17418
종합 리스크 점수: 69점
대상 토지는 김해시 진영읍 본산리에 위치한 제1종일반주거지역 '대' 지목의 토지로, 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 인근에 산업단지 개발 호재가 있으나 직접적인 영향은 약하며, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 매수 전 현장 확인 및 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 8,319만 원과 비교할 때, 사용자 제시 매매가 2억 5,000만 원은 추정가 대비 낮은 수준입니다. 그러나 법정동 본산리의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 비교사례 1건의 보정 후 대입 총액 1억 8,952만 원과 비교하면 제시가는 높은 편에 속하지만, 이는 단일 사례에 기반한 참고값이며, 동일수급권 코호트 추정가가 더 신뢰성 있는 지표로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 김해시 진영읍 진영리 1***번지 토지로, 대상지와 129m 거리에 위치하며 2026년 3월에 1억 8,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 231만 원이며, 대상지 면적(270.9㎡)을 기준으로 보정된 대입 총액은 1억 8,952만 원입니다. 유사도 점수는 98점으로 높은 편이나, 면적 보정(대상이 사례보다 큼에 따른 대규모 감가)이 적용되었습니다. 용도지역 및 도로 조건은 대상지와 동일하여 추가 보정은 이루어지지 않았습니다.
김해시의 전반적인 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세로 시장 활성도가 둔화되고 있습니다. 특히 대상 매물이 위치한 본산리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 검증이 어렵습니다. 인근 김해 구산 롯데캐슬 시그니처, 김해 삼계 푸르지오 센트럴파크 등 대규모 아파트 공급 예정 물량(총 2,892세대)이 존재하여 향후 주택 시장에 경쟁 심화 및 시세 변동 요인으로 작용할 수 있습니다. 경남·울산 동남권 광역철도 예타 조기 통과 공동건의문 전달 등 광역 교통망 개선 소식은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 낮습니다. 건설공사비지수가 10년 중앙 대비 높아 원가 부담이 가중될 수 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 나대지 상태이거나 건축물대장 미등록 상태이므로, 토지 자체의 경계 침범 여부, 지하 매설물 유무, 지반 안정성 등에 대한 현장 조사가 필수적입니다. 사진이 없어 외관 상태나 주변 환경에 대한 구체적인 분석은 불가합니다.
대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하여 주거용 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률 200%는 참고값이며, 실제 적용 용적률 및 건폐율은 김해시 도시계획조례를 통해 확인해야 합니다. 인근에 김해GoldenRoot일반산업단지계획 변경 승인, 김해 대동첨단일반산업단지 실시계획 변경 승인 등 산업단지 개발 호재가 있으나, 대상지와의 거리를 고려할 때 직접적인 수혜보다는 간접적인 지역 활성화 효과를 기대할 수 있습니다. 김해시 진영읍의 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성도 있습니다. 향후 6개월 시세는 토지 거래 필지수 하락 및 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합세를 유지할 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류