매물 유형: 토지
분석 번호: 17424
종합 리스크 점수: 62점
대상지는 안성시 금산동에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 66년 경과된 노후 주택이 있어 재건축 및 신축을 통한 개발 잠재력이 높게 평가됩니다. 주변에 안성중학교 등 교육 시설과 솔밭공원, CU 편의점 등 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역 및 상대보호구역 등 일부 규제가 존재하며, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판단에 유보적인 접근이 필요합니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.
제시된 매매가 1억 1,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 8,494만 원 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이는 시장 활성도가 낮은 금산동의 특성과 노후 주택의 철거 비용 등을 고려한 것으로 보이나, 추정가와 큰 차이가 있어 가격 적정성 판정 유보가 필요하며, 추가적인 시장 검증이 요구됩니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 산출된 추정가는 대상지의 잠재적 가치를 반영하고 있으나, 실제 시장에서의 거래 활성도가 낮아 추가적인 검증이 필요합니다.
안성시의 지가지수는 전반적으로 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 최근 6개월간 상승 추세에 있습니다. 이는 토지 시장의 거래 활성화 가능성을 시사합니다. 그러나 금산동 자체의 거래 활성도는 낮아 개별 투자에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비 지수가 높아 레버리지 및 개발 원가 부담 요인이 존재합니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력 변화를 주시해야 합니다.
대상 건물은 1960년 준공된 일반목구조 단독주택으로, 66년 경과된 노후 건물입니다. 건축물대장상 건축면적 0㎡, 용적률 0%, 건폐율 0%로 표기되어 있어 실제 현황과 차이가 있을 수 있으며, 이는 재건축 시 추가적인 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다. 내진설계 미적용 건물로 안전성 측면에서 취약할 수 있습니다. 토지 형상이 부정형이고 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 개발 시 설계 및 건축 효율성에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상지는 제1종일반주거지역으로 주거 개발 잠재력이 높으며, 노후 건물이 있어 재건축을 통한 신축 개발이 용이합니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률 200%는 개발 시 참고할 수 있는 기준입니다. 평택부발선 및 수도권내륙선 철도 계획이 반경 1.5km 이내에 있어 장기적인 교통 호재로 작용할 수 있으나, 아직 계획 및 추진 단계로 개통 시점의 불확실성이 존재합니다. 안성시의 다양한 개발 사업 고시(도로 개설, 산업단지 계획 변경 등)는 지역 전반의 인프라 개선 및 경제 활성화에 기여할 것으로 예상되나, 대상지에 미치는 직접적인 영향은 개별적으로 분석해야 합니다. 안성3동 인구는 소폭 증가 추세로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 금산동의 낮은 시장 활성도는 단기적인 투자 수익 실현에 제약이 될 수 있습니다.
보류