경기도 안성시 양성면 명목리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17464

종합 리스크 점수: 57점

AI 요약 평가

대상 토지는 자연녹지지역 내 '대' 지목으로, 개발 잠재력은 있으나 부정형 토지 형상과 세로한면(가) 도로접면으로 개발 효율성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 명목리 지역의 낮은 시장 활성도로 인해 가격 적정성 판정은 유보되며, 동일수급권 실거래 기반 추정가와 제시가 간 차이가 존재합니다. 인근 지역의 다양한 개발 호재가 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 단기적인 시장 검증은 어렵습니다. 토지거래계약에관한허가구역 및 가축사육제한구역 등 규제 사항에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 6점 — 나대지로 신축 가능성이 있으며, 국토계획법상 법정 상한 용적률은 50%로 확인됩니다. 다만, 실제 적용 용적률은 안성시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서 확인이 필요합니다. 부정형 토지 형상과 세로한면(가) 도로접면은 개발 효율성에 영향을 미칠 수 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.75x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.32% — 추세 가산 중립.
시장 활성도: 3점 — 대상지가 위치한 명목리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 검증이 어렵습니다. 인근 법정동의 거래량도 많지 않아 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.
교통 접근성: 5점 — 주변에 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 낮은 편입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 차량 접근은 가능하나, 대중교통 인프라 부족은 개발 및 활용에 제약이 될 수 있습니다.
주변 환경: 6점 — 주변에 쇼핑 시설 2건, 학교 1건이 있으나, 생활용품전문 DC백화점(1965m)과 삼희어린이집(467m) 등 거리가 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 인구는 1년간 -2.3% 감소하여 정체 상태입니다.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나, 인근에 다수의 개발 사업 고시가 확인되어 장기적인 관점에서 개발 압력 상승 가능성이 있습니다. 다만, 대상지는 토지거래계약에관한허가구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 추가적인 규제 확인이 필요합니다.
거래량: 2점 — 명목리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.3% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 24.9%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 3곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 5건 (토지거래계약에관한허가구역, 자연취락지구…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 2억 3,200만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 885만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 명목리 지역은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 제시가에 대한 충분한 시장 검증이 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 사례별 보정 계수를 통한 분석은 진행되지 않았습니다. 대신 동일수급권 내 실거래 데이터를 기반으로 한 공시지가 대비 median 배율 3.02배를 적용하여 추정 토지가를 산출하였습니다.

심층 분석

안성시의 토지 시장은 용도지역별 지가지수 하락, 이용상황별 지가지수 및 용도지역별 지가변동률 보합세를 보이고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 상승 추세이나, 대상지가 속한 명목리는 거래 활성도가 매우 낮아 투자 가치 검증이 어렵습니다. 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 원가 부담이 존재하며, 인근 미분양 주택이 940세대로 높은 편입니다. 다만, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 안성당왕 경남아너스빌 하이스트, 안성영무예다음 등 인근에 2,918세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다.

대상 토지는 부정형 토지 형상과 세로한면(가) 도로접면으로 인해 개발 시 효율성 측면에서 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등 다양한 규제에 저촉되어 있어 개발 행위 시 추가적인 인허가 절차와 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 직접적인 판단은 어렵습니다.

안성시 지역은 태안~안성 고속도로 건설, JTX 조기 추진, 산업단지 지정 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다. 특히 안성 강문 일반산업단지계획 변경 승인, 원곡 산하1지구 도시관리계획 변경 등 산업 및 유통 관련 개발이 활발하게 진행되고 있습니다. 그러나 대상지가 위치한 명목리의 낮은 시장 활성도와 인구 정체는 단기적인 투자 회수 측면에서 리스크 요인입니다. 향후 6개월 시세 전망은 안성시 전체의 지가변동률 보합 및 순수토지 거래 필지수 상승 추세를 고려할 때 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계 및 인접 토지와의 경계 분쟁 여부를 현장 측량 및 등기부등본을 통해 확인해야 합니다.
세로한면(가) 도로의 실제 폭과 포장 상태, 그리고 해당 도로를 통한 건축 허가 가능 여부를 안성시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서에 명시된 토지거래계약에관한허가구역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등 규제 사항이 대상 토지의 개발 및 활용에 미치는 구체적인 영향을 법률 전문가와 상담하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 건축 시 발생할 수 있는 추가 비용 및 공사 난이도를 파악해야 합니다.
인근 개발 호재(태안~안성 고속도로, JTX 조기 추진, 산업단지 지정 등)가 대상 토지에 미치는 직접적인 영향과 개발 시점, 그리고 이에 따른 지가 상승 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

최종 판정

보류