용남면 원평리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17470

종합 리스크 점수: 61점

AI 요약 평가

대상 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며, 약 50년 경과된 노후 단독주택이 있어 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률 대비 현재 용적률이 낮아 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 그러나 용남면 원평리 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 인근 남부내륙철도 계획 등 장기적인 호재가 있으나, 현재는 시장 검증이 어려운 상황입니다.

세부 리스크 평가 항목

시장 활성도: 3점 — 대상지가 위치한 용남면 원평리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 검증이 어렵습니다. 인근 법정동 대비 거래량 순위도 7위로 보통 수준입니다.
개발 잠재력: 8점 — 현재 용적률 21.11% 대비 국토계획법상 법정 상한 용적률 250%로 228.89%p의 높은 용적률 갭을 가지고 있습니다. 건물 또한 50년 경과되어 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다.
교통 접근성: 6점 — 주변 지하철역은 없으나, 남부내륙철도(김천~거제) 노선이 약 1.5km 거리에 계획되어 있어 장기적인 교통 인프라 개선 가능성이 있습니다. 현재는 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.89x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.03% — 추세 가산 중립.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 제2종일반주거지역으로 용적률 여유가 높고, 인근에 남부내륙철도 등 개발 호재가 존재하여 긍정적인 규제 및 개발 전망을 기대할 수 있습니다. 단, 실제 적용되는 용적률은 조례 확인이 필요합니다.
거래량: 2점 — 원평리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.2% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 100.7%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 10곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 3점 — 용도지역 '제2종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 250% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 3건 (도시지역, 가축사육제한구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 8,300만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 9,279만 원 대비 약 1,000만 원 낮은 수준입니다. 단, 대상지가 위치한 용남면 원평리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시된 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4,194만 원 ~ 최고 4,194만 원)은 단일 사례에 기반한 것으로 참고용으로 활용해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 통영시 용남면 삼화리 5**번지 토지입니다. 2025년 8월에 3,200만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 75만 원입니다. 대상지와 동일한 제2종일반주거지역, 지목 '대'이며, 약 1.5km 거리에 위치합니다. 면적 보정 계수 0.986이 적용되었고, 용도 및 도로 조건은 동일하여 보정 불필요, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 이 사례를 통한 보정 완료 총액은 4,194만 원입니다. 유사도 점수는 93점으로 높은 편이나, 단일 사례이므로 해석에 유의해야 합니다.

심층 분석

통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 맥락은 긍정적입니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 매수 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 건설공사비지수 또한 10년 중앙 대비 높아 향후 개발 시 원가 부담이 증가할 수 있습니다. 통영시 미분양 현황은 감소 추세이나, 대상 법정동의 시장 활성도가 낮아 투자 가치 검증에 신중해야 합니다.

대상 건물은 1976년 준공된 블록구조 단독주택으로, 약 50년 경과되어 물리적 노후화가 심각할 것으로 예상됩니다. 외벽 균열, 지붕 누수, 내부 마감재 손상 등 전반적인 하자가 존재할 가능성이 높으며, 재건축을 전제로 접근해야 할 것입니다. 내진설계 미적용 건물로 안전성 측면에서도 리스크가 있습니다.

대상지는 국토계획법상 법정 상한 용적률 대비 현재 용적률이 매우 낮아 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 남부내륙철도 계획 등 장기적인 교통 인프라 개선 호재가 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 통영시 안전도시국 정책 브리핑, 관광 활성화 계획 등 지역 개발 이슈가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 법정동 내 토지 거래 활성도가 낮고, 인구수가 소폭 감소하는 추세는 장기적인 수요 측면에서 주의 깊게 살펴봐야 할 요소입니다.

현장 체크리스트

대상 토지가 접한 '세로한면(불)' 도로의 실제 폭 및 포장 상태, 그리고 건축허가 가능 여부를 통영시청 건축과에 반드시 확인하십시오.
현재 건축물(단독주택)의 노후도가 심하므로, 재건축 시 철거 비용 및 폐기물 처리 비용을 사전에 면밀히 산정하십시오.
토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있으므로, 향후 건축 계획 시 학교 환경위생 정화구역 관련 건축 제한 사항을 교육청에 확인하십시오.
대상 법정동(원평리)의 토지 거래 활성도가 매우 낮으므로, 인근 미수동, 북신동, 정량동 등 활발한 지역의 토지 및 상권 거래 동향을 추가로 비교 분석하십시오.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 통영시청 관련 부서에 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측하십시오.

최종 판정

보류