경상남도 밀양시 단장면 단장리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17471

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

본 토지는 경상남도 밀양시 단장면 단장리에 위치한 생산관리지역의 답으로, 맹지라는 치명적인 단점으로 인해 건축불가 특수매물로 분류됩니다. 서버 분석 결과 건축불가 패널티 40%가 적용되어 추정 단가는 104,591원/㎡입니다. 밀양 나노융합 국가산업단지 등 인근 개발 호재가 있으나, 현재 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 투자 시 장기적인 관점에서 도로 확보 및 용도 변경 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.82x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.09% — 추세 가산 중립.
도로접면: 2점 — 도로접면 '맹지' — 사실상 맹지 (가격 보정 30%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 생산관리지역으로 개발 제한이 있으나, 인근 나노융합 국가산업단지 등 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 규제 완화 또는 용도 변경 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재는 맹지라는 결정적인 건축불가 요인이 존재합니다.
거래량: 3점 — 단장리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 3건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.2% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 59.3%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 4곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '생산관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '답' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 2건 (영농여건불리농지, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4,266만 원 대비 낮은 수준입니다. 다만, 본 매물은 맹지 특성으로 인해 건축불가 패널티 40%가 적용된 추정가이므로, 단순 가격 비교만으로 적정성을 판단하기에는 시장 활성도가 낮아 검증이 어렵습니다. 가격 적정성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 밀양시 단장면 안법리 2**에 위치한 계획관리지역의 답으로, 2025년 2월에 1억 3,003만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 58만 원이며, 대상지 면적(823㎡)에 대입하여 보정 완료된 총액은 1억 4,346만 원입니다. 이 사례는 대상 매물과 약 1.8km 떨어져 있으며, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 면적, 용도, 도로 보정 계수는 모두 1.000으로, 유사 필지로 선정되어 추가 보정은 불필요했습니다. 호재 프리미엄은 건축불가 매물로 미적용되었습니다.

심층 분석

본 토지는 생산관리지역의 맹지로, 현재 개발 및 활용에 제약이 많아 즉각적인 투자 가치 및 수익성은 낮습니다. 그러나 밀양 나노융합 국가산업단지 등 인근 개발 호재가 존재하며, 함양-울산 고속도로 노선이 인접해 있어 장기적인 관점에서 도로 확보 및 용도 변경을 통한 가치 상승 잠재력은 있습니다. 하지만 이는 불확실성이 높은 요소이므로 신중한 접근이 필요합니다.

가장 큰 물리적 하자는 '맹지'라는 점입니다. 이는 건축 행위를 원천적으로 불가능하게 하며, 토지의 활용 가치를 크게 떨어뜨립니다. 또한, 급경사 지형으로 인해 토목 공사 비용이 추가될 수 있으며, 부정형 토지 형상도 개발 효율성을 저해하는 요소입니다. 지목이 '답'이므로 형질 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

밀양시의 지가지수는 보합 또는 소폭 상승 추세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수도 증가하는 등 전반적인 토지 시장은 활성화되는 경향을 보입니다. 특히 밀양 나노융합 국가산업단지 조성, 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 인근에 집중되어 있어 장기적인 관점에서 지역 전체의 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 본 매물은 맹지라는 결정적인 단점을 안고 있어, 이러한 호재의 직접적인 수혜를 받기 위해서는 도로 확보 및 용도 변경 등의 선행 조건이 충족되어야 합니다. 현재로서는 보합세가 예상되나, 향후 개발 여건 변화에 따라 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 도로 확보 가능성 및 예상 비용을 지자체(밀양시청 건축과)에 문의하여 확인해야 합니다.
맹지 상태에서 건축 허가가 가능한지, 또는 인접 토지 매입을 통한 도로 확보 방안을 검토해야 합니다.
생산관리지역 및 영농여건불리농지, 가축사육제한구역 등 토지이용규제에 따른 개발 가능 범위와 한계를 정확히 파악해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 가스 등) 유무 및 인입 가능성을 확인하여 개발 시 추가 비용 발생 여부를 검토해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 최종 확인해야 합니다.
급경사 지형으로 인한 토목 공사 비용 및 개발 난이도를 전문가와 상담하여 예측해야 합니다.

최종 판정

보류