충청남도 천안시 서북구 성거읍 저리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17472

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 토지는 제1종일반주거지역 내 평지에 위치하며, 도로 접면이 확보되어 있어 주거용 개발에 적합한 기본적인 조건을 갖추고 있습니다. 천안시의 전반적인 개발 호재와 인구 증가 추세는 긍정적인 요소이나 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 검증에 어려움이 있습니다. 인근 지역의 대규모 주택 공급 예정과 미분양 증가 추세는 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 도로 접면은 세로한면(가)로 기본적인 차량 접근성은 확보되어 있습니다.
주변 상권 활성화: 6점 — 최근접 CU 천안성거모시울점(186m) 등 일부 편의시설이 있으나, 상권이 매우 활발하다고 보기는 어렵습니다. 다만, 천안시 전체적으로는 첨단산업 투자 및 개발이 진행 중입니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있어 개발 잠재력은 보통 이상입니다. 제1종일반주거지역으로 주거용 개발에 유리하며, 천안시의 전반적인 개발 호재와 연계될 경우 가치 상승 여력이 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.77x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 3.07% — 추세 가산 중립.
미래 시세 전망: 6점 — 천안시 서북구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 인근 지역에 대규모 신규 주택 공급이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 토지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률이 200%로 주거 개발에 적합한 용도입니다. 인근 지역의 용도변경 사례가 드물어 지역 전반의 상업화 전망은 제한적이나, 천안시의 민선 9기 프로젝트 추진 및 AI 데이터센터 유치 등 긍정적인 지역 개발 호재가 존재합니다. 다만, 실제 적용되는 용적률과 건폐율은 천안시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 추가 확인이 필요합니다.
거래량: 2점 — 저리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.1% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 22.5%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 8곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 4점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 2건 (도시지역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 2억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율(1.64배)을 적용한 추정 토지가 3억 2,242만 원 대비 약 7,242만 원 낮은 수준입니다. 법정동 '저리'의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되나, 추정가와 비교 시 가격적 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 이는 시장 검증이 어려운 점을 감안한 참고 추정가입니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 유사 지목(대)의 실거래가 공시지가 대비 1.64배의 median 배율을 보였습니다. 대상지의 공시지가를 기준으로 이 배율을 적용하여 추정 토지가를 산출했습니다.

심층 분석

천안시 서북구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세로 전환되었습니다. 이는 토지 시장에 대한 관심이 점차 증가하고 있음을 시사합니다. 다만, 대출금리 상승과 건설공사비 지수 상승은 개발 원가 부담으로 작용할 수 있습니다. 인근 지역의 대규모 신규 주택 공급 예정(트루엘 시그니처 천안역, 천안신부A1, 천안 일봉공원 호반써밋 센트럴파크, 성성자이레이크파크 등 총 8,617세대)은 향후 주택 시장의 경쟁을 심화시키고, 이는 장기적으로 토지 개발 압력 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 천안시의 AI 데이터센터 유치 등 첨단산업 투자 유치 소식은 장기적인 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 잠재적 호재입니다.

제공된 정보만으로는 대상 토지의 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 확인을 통해 토지의 지반 상태, 배수 여건, 주변 환경 오염 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 부정형 토지 형상은 개발 시 토지 이용 효율성을 저하시킬 수 있는 잠재적 단점으로 작용할 수 있습니다. 지하 매설물 유무 및 지상 장애물(고압선, 송유관 등) 존재 여부도 확인이 필요합니다.

대상 토지는 제1종일반주거지역으로 주거용 개발 잠재력이 있으며, 천안시의 전반적인 인구 증가 및 지역 개발 호재는 긍정적입니다. 그러나 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 인근 지역의 대규모 주택 공급과 미분양 증가 추세는 향후 시장에 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 천안시의 산업 발전 및 인구 유입 계획과 연계하여 개발 가치를 모색하는 전략이 필요합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계 및 도로 접면 현황을 지적도 및 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
천안시 도시계획조례를 통해 대상 필지에 실제 적용되는 건폐율 및 용적률을 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 관련 기관에 문의하여 개발 가능성을 확인해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항 및 기타 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.
주변 개발 계획 및 인허가 현황을 천안시청에 문의하여 향후 개발 호재 또는 규제 변화 가능성을 파악해야 합니다.
건축 허가 가능 여부 및 예상 건축 규모에 대해 건축사 또는 천안시 건축과에 사전 문의하여 사업성을 검토해야 합니다.

최종 판정

보류