매물 유형: 토지
분석 번호: 17478
종합 리스크 점수: 64점
대상 토지는 김해시 율하동에 위치한 자연녹지지역 3필지 일괄 매물로, 81년 경과된 노후 단독주택이 포함되어 있습니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 4억 2,485만 원 수준으로 산출되었으나, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 인근에 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서는 긍정적이나 단기적인 시장 검증이 어렵다는 점을 고려해야 합니다.
동일수급권 실거래 median 배율 1.71배를 적용한 추정 토지가는 4억 2,485만 원으로 산출되었습니다. 사용자 제시 매매가 3억 1,000만 원은 이 추정 토지가 대비 약 1억 1,485만 원 낮은 수준입니다. 그러나 율하동의 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시된 추정가는 참고값으로 활용해야 합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례를 통한 상세 분석은 어렵습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율 1.71배를 적용하여 대상 토지의 추정 가치를 산출했습니다. 이는 대상지의 공시지가 2억 4,799만 원에 1.71배를 곱한 값으로, 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)는 모두 1.000으로 적용되어 비교 사례와 유사한 조건으로 보정되었습니다.
김해시 전체의 지가지수 추이는 보합세이며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세를 보이고 있습니다. 이는 전반적인 토지 시장의 거래 활성도가 둔화되고 있음을 나타냅니다. 그러나 인근에 '김해GoldenRoot일반산업단지', '김해 대동첨단일반산업단지' 등 다수의 산업단지 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서는 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다. 특히 '동남권 광역철도' 예타 조기 통과 공동건의문 전달 등의 뉴스는 광역 교통망 개선에 대한 기대를 높여 잠재적인 투자 가치를 더합니다.
대상 건물은 1945년에 준공된 81년 경과된 노후 주택으로, 일반목구조 및 슬레이트 지붕으로 구성되어 있습니다. 건축물대장상 용적률 및 건폐율이 0%로 표기되어 있어 실제 건축물 현황과 차이가 있을 수 있으며, 내진설계는 미적용 상태입니다. 이러한 물리적 하자는 재건축을 전제로 한 매매임을 시사하며, 철거 비용 및 재건축 과정에서의 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 3필지 중 1필지의 지목이 '답'으로 되어 있어 개발 시 지목 변경 절차가 필요할 수 있습니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 김해시의 지가변동률은 소폭 상승세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 감소하고 있으며, 대상 법정동인 율하동은 시장 활성도가 매우 낮습니다. 그러나 김해 구산 롯데캐슬 시그니처, 김해 삼계 푸르지오 센트럴파크 등 인근에 총 2,892세대의 신규 분양 예정 물량이 존재하여 장기적으로는 인구 유입 및 주거 환경 개선에 따른 토지 개발 압력이 증가할 수 있습니다. 특히 'zone_urban_development:239 (도시개발)' 고시가 약 0.5km 이내에 인접하여 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류