경기도 평택시 진위면 가곡리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17483

종합 리스크 점수: 69점

AI 요약 평가

대상 토지는 평택시 진위면 가곡리의 일반공업지역 내 잡종지로, 나대지 상태로 개발 잠재력이 높습니다. 주변에 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 등 대규모 산업단지 개발 호재가 다수 존재하며, GTX-C 연장 노선 계획 또한 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 비행안전제6구역 및 토지거래계약에관한허가구역 규제로 인한 개발 및 거래 제약 가능성이 있으며, 법정동 내 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 참고 추정 대비 낮으나, 시장 검증이 어렵다는 점을 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 6점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 일반공업지역 용도에 따른 높은 법정 용적률(350%)이 부여되어 있습니다. 인근에 다양한 산업단지 개발이 진행 중이므로, 향후 용도에 맞는 개발 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 비행안전구역 규제는 건축물의 높이 등에 영향을 미칠 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.
시장 활성도: 3점 — 대상지가 위치한 가곡리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮습니다. 이는 매물 가격의 적정성 검증을 어렵게 하는 주요 리스크 요인입니다. 지역 내 토지거래 필지수는 상승 추세이나, 대상 법정동의 개별 거래는 미미합니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.90x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.18% — 추세 가산 중립.
미래 가치: 7점 — 평택시 전체 인구 및 세대수가 꾸준히 증가하고 있으며, 다수의 대규모 산업단지 및 주택 공급 사업이 예정되어 있어 지역 전반의 성장 잠재력이 높습니다. 특히 반도체 산업 관련 시설 확충 및 항만배후단지 개발 등은 장기적인 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. GTX-C 연장 노선 계획 또한 미래 가치를 높이는 요인입니다.
도로접면: 9점 — 도로접면 '소로한면' — 보통
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 일반공업지역 내 잡종지로, 비행안전제6구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 개발 및 거래에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 평택 서탄 일반산업단지계획 변경, 평택 브레인시티 일반산업단지계획 변경 승인 등 인근 산업단지 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 개발 압력은 긍정적입니다. GTX-C 연장 남부노선 계획 등 교통 인프라 확충 가능성도 잠재적인 가치 상승 요인입니다.
거래량: 2점 — 가곡리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.0% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 10.5%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 12곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '일반공업지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 350% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '잡종지' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 2건 (비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 9점 — 토지 형상(지형)은 '정방형'형으로, 대지 활용도가 매우 우수한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 5억 3,000만 원은 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 9,220만 원 대비 약 6,220만 원 낮은 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 가곡리의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 추정가는 참고값으로 활용해야 하며, 시장 검증이 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 38건의 잡종지 실거래 데이터를 통해 산출된 median 배율 1.98배를 적용하여 대상 토지의 추정 가치를 산정하였습니다. 면적, 용도, 도로 조건 등 개별 요인 보정 계수는 비교 사례 부재로 1.000이 적용되었습니다.

심층 분석

평택시는 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성으로 인구 유입 및 경제 성장이 지속되고 있는 지역입니다. 대상 토지가 위치한 진위면 가곡리 또한 일반공업지역으로, 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지 등 인근 산업단지 개발 호재의 직접적인 영향을 받을 수 있습니다. 이는 장기적으로 토지 가치 상승 및 개발 수익성 증대에 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 대출금리 상승 및 건설공사비 지수 상승은 개발 사업의 원가 부담을 가중시킬 수 있으며, 평택시 미분양 주택 증가 추세는 주거용 개발 시 주의가 필요함을 시사합니다.

대상 토지는 나대지 상태로 물리적 하자는 적을 것으로 예상되나, 지목이 잡종지이므로 과거 토지 이용 이력에 따른 오염 가능성 등을 현장 확인 및 토양 오염도 검사를 통해 확인하는 것이 좋습니다. 비행안전제6구역 규제로 인한 건축물 높이 제한은 개발 계획 수립 시 중요한 제약 사항이 될 수 있습니다. 소로한면 도로의 실제 상태 및 건축 허가 가능 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

평택시의 지가지수 및 토지거래 필지수는 보합 또는 상승 추세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 인근에 GTX-C 연장 남부노선 계획, 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지 등 다수의 개발 호재가 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적인 관점에서 높은 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 평택시 전체 인구 및 세대수 증가 또한 실거주 및 산업 수요 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 법정동 내 낮은 거래 활성도는 단기적인 투자 회수 측면에서 리스크 요인이 될 수 있습니다. 향후 6개월 시세 전망은 인근 개발 호재와 지역 내 토지거래 필지수 상승 추세를 고려할 때 상승 가능성이 높다고 판단됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

평택시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 건폐율, 용적률, 높이 제한 등 건축 관련 규제를 반드시 확인하십시오.
비행안전제6구역(전술) 규제가 건축물 신축 시 높이 및 용도에 미치는 구체적인 영향을 관할 지자체(평택시청)에 문의하여 확인하십시오.
토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 토지 취득 시 허가 절차 및 조건에 대해 사전에 법률 전문가와 상담하십시오.
소로한면 도로의 실제 폭, 포장 상태, 지적도상 현황 등을 현장 답사를 통해 확인하고, 건축 허가 가능 여부를 평택시청 건축과에 문의하십시오.
인근 산업단지 개발 계획이 대상 토지에 미치는 구체적인 영향(진입 도로, 기반 시설 연계 등)을 관련 부서에 문의하여 확인하십시오.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측하십시오.

최종 판정

보류