매물 유형: 토지
분석 번호: 17484
종합 리스크 점수: 69점
천안시 동남구 구룡동에 위치한 이 토지는 제2종일반주거지역으로, 국토계획법상 250%의 용적률 상한을 가진 개발 잠재력이 있는 필지입니다. 인근에 다양한 산업단지 및 택지개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 구룡동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보되며, 제시가 3억 8,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 8,910만 원 대비 참고 추정 대비 낮으나입니다. 실제 개발 시에는 천안시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통한 정확한 용적률·건폐율 확인과 현장 확인이 필수적입니다.
사용자 제시 매매가 3억 8,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 8,910만 원 대비 약 2억 910만 원 낮은 수준입니다. 단, 구룡동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 4,302만 원 ~ 최고 3억 4,302만 원, 중앙값 3억 4,302만 원)과 비교하면 제시가는 스펙트럼 상단에 위치합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 100점의 사례입니다. 해당 사례는 천안시 동남구 구룡동 7**번지 토지로, 2026년 3월에 3억 2,000만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 316만 원입니다. 대상 토지(359.1㎡)와 면적 보정 계수 0.996을 적용하여 보정 완료된 총액은 3억 4,302만 원입니다. 용도지역 및 도로 조건은 대상지와 동일하여 추가 보정은 불필요했습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 차이에 따른 가격 변동은 미미한 것으로 분석됩니다.
대상 토지는 제2종일반주거지역으로, 국토계획법상 250%의 용적률 상한을 활용한 주거용 개발 잠재력이 있습니다. 인근에 트루엘 시그니처 천안역, 천안 일봉공원 호반써밋 센트럴파크 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 향후 주거 수요 변화에 영향을 받을 수 있습니다. 현재 천안시 동남구의 인구는 소폭 증가 추세이나, 세대당 인구는 감소하여 1인 가구 증가 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 건설공사비지수가 10년 중앙 대비 높은 점은 개발 원가 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.
사진 자료가 없어 물리적 하자에 대한 분석은 어렵습니다. 다만, 토지 자체의 지형은 평지이며 도로에 접하고 있어 기본적인 개발 여건은 양호합니다. 지하 매설물 여부, 토양 오염 여부 등은 현장 확인 및 관련 조사를 통해 추가적으로 확인해야 할 사항입니다.
천안시 동남구의 지가지수는 하락 또는 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 최근 6개월간 상승 추세입니다. 인근 지역에 다수의 산업단지 및 택지개발, 도시재생 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 광덕 행정1지구 산업유통형 지구단위계획 변경, 천안 신사 일반산업단지 조성 등은 지역 산업 활성화 및 고용 창출에 기여하여 간접적으로 토지 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 천안시의 미분양 주택 수가 10년 중앙 대비 높은 수준으로, 지역 공급 부담은 존재합니다.
보류