매물 유형: 토지
분석 번호: 17490
종합 리스크 점수: 54점
대상 토지는 계획관리지역에 위치하며, 2필지 합산 909.0㎡(275.0평) 규모입니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률은 100%로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 다만, 대상 법정동은 최근 36개월간 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판단에 유보적인 접근이 필요합니다. 인근 지역에 태안~안성 민자고속도로, 웅천일반산업단지 진입도로 개설 등 개발 호재가 있으나 대상지와의 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.
제시가 8,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 7,342만 원 대비 약 1,158만 원 높은 수준입니다. 그러나 대상 법정동(월전리)은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판단이 유보됩니다. 시장 검증이 어려운 점을 고려할 때, 제시가는 참고 추정치 대비 다소 높게 느껴질 수 있으나, 매수자의 개발 계획이나 활용 목적에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.
비교사례는 동일수급권 내 유사 조건을 가진 6건의 실거래 데이터를 기반으로 분석되었습니다. 면적 보정, 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정, 시점 보정, 호재 보정 등 6가지 개별 요인 보정 계수가 적용되었으며, 모두 1.000으로 보정 없음으로 판단되었습니다. 이는 비교 사례와 대상 매물의 조건이 유사하거나 해당 보정 항목에 대한 특이사항이 없었기 때문입니다.
대상 토지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 현재 보령시의 토지 시장은 거래량 감소 및 지가지수 보합세를 보이고 있습니다. 특히 대상 법정동의 시장 활성도가 매우 낮아 투자 가치 평가에 신중한 접근이 필요합니다. 인근에 '보령 엘리체 헤리티지' 971세대 분양 예정 등 주택 공급이 있으나, 토지 시장에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 지역 내 태안~안성 민자고속도로, 웅천일반산업단지 진입도로 개설 등 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성 및 개발 이익 실현까지의 기간을 고려해야 합니다. 대출금리가 10년 중앙 대비 높은 편이고 건설공사비지수 또한 높아 개발 비용 부담이 존재합니다.
토지 매물로 물리적 하자는 해당되지 않으나, 토지 형상이 부정형이고 지형이 완경사이므로 개발 시 토목 공사 비용이 추가될 수 있습니다. 또한, '세로한면(가)' 도로 접면은 건축 허가 시 도로 조건에 대한 추가 확인이 필요하며, 맹지에 준하는 제한이 있을 수 있습니다. 지목이 '대'와 '임야'로 혼재되어 있어 합필 및 개발 과정에서 법적, 행정적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
충청남도 보령시의 지역별 지가변동률은 2026년 2월 0.061%에서 2026년 7월 0.038%로 점차 둔화되는 추세입니다. 순수토지 거래 필지수 또한 2026년 2월 303필지에서 2026년 7월 234필지로 감소하고 있습니다. 대상 법정동의 시장 활성도가 매우 낮아 시세 방향성 예측이 어렵습니다. 다만, 지역 내 개발 호재와 인구 감소 추세를 종합적으로 고려할 때, 향후 6개월간 시세는 보합세를 유지할 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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