매물 유형: 토지
분석 번호: 17494
종합 리스크 점수: 61점
대상 토지는 경상북도 경산시 여천동에 위치한 자연녹지지역의 답으로, 정방형의 평지 지형을 가지고 있습니다. 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 개발 시 고려해야 할 요소입니다. 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되나, 동일수급권 실거래 기반 추정가는 제시가는 참고 추정가와 숫자상 근접하나 나타났습니다. 인근 지역의 활발한 개발 호재는 장기적인 가치 상승 잠재력을 시사합니다.
대상 토지의 제시가 7,300만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 7,311만 원과 유사한 수준입니다. 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성에 대한 단정적인 판단은 유보되나, 추정가와 제시가가 근접한 점을 참고할 수 있습니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 유사 지목(답)의 실거래 데이터를 기반으로 한 median 배율 1.20배가 적용되어 추정가가 산출되었습니다. 이는 시장의 전반적인 가치 평가 경향을 반영한 참고치로 활용될 수 있습니다.
경상북도 경산시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 지역별 지가변동률 또한 소폭 상승 후 보합세를 보입니다. 순수 토지 거래 필지수는 최근 하락 추세이나, 인근 지역의 활발한 개발 호재와 화장품특화단지 투자 유치 소식은 장기적인 관점에서 긍정적인 투자 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 예금은행 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고, 건설공사비지수 또한 높아 레버리지 활용 및 개발 원가 부담이 존재합니다. 시·군·구 미분양 현황이 10년 중앙 대비 높은 점은 지역 공급 부담으로 작용할 수 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 다만, 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 잠재적인 접근성 하자로 볼 수 있으며, 이는 개발 시 건축 허가 및 활용도에 영향을 미칠 수 있습니다. 토지이용계획상 비행안전제3구역(전술)은 건축물 높이 제한과 같은 개발 제약을 야기할 수 있습니다.
대상 토지는 자연녹지지역에 위치하며, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 현재 개발 잠재력은 '보통' 수준으로 평가됩니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률은 50%이나, 실제 적용되는 용적률 및 건폐율은 경산시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 확인해야 합니다. 인근 지역에는 '경산 2차 IPARK' 745세대의 대규모 분양 예정 물량이 존재하며, '경산시, 화장품기업 100억 투자 유치' 등 지역 경제 활성화 및 산업단지 개발 관련 뉴스가 다수 확인됩니다. 이러한 개발 호재들은 장기적으로 대상 토지의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 경산시 인구는 최근 1년간 소폭 감소 추세에 있어 인구 유입을 통한 직접적인 개발 압력은 제한적일 수 있습니다. 규제와 개발 호재가 공존하는 상황으로, 장기적인 관점에서 개발 가능성을 염두에 둔 투자가 필요합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음.
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