매물 유형: 토지
분석 번호: 17500
종합 리스크 점수: 64점
대상 토지는 경산시 진량읍 부기리에 위치한 제1종일반주거지역 '답'으로, 713.9평의 넓은 면적을 보유하고 있습니다. 동일수급권 실거래 기반 추정가는 5억 4,884만 원으로 제시가 4억 5,000만 원 대비 참고 추정 대비 낮으나, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 주변에 경산 화장품특화단지 관련 투자 유치 및 AI·로봇 등 미래산업 육성 소식이 있어 장기적인 개발 잠재력은 있으나, 농업진흥구역 등 일부 규제가 존재하여 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다. 인근에 경산 2차 IPARK 745세대 분양 예정 등 신규 공급 물량이 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시가 4억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 4,884만 원 대비 약 9,884만 원 낮은 수준입니다. 그러나 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 시장 활성도가 낮아 검증이 어렵습니다.
비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 실거래 데이터(n=302, 유사도 필터 후 69건)를 기반으로 한 공시지가 대비 median 배율은 1.20배로 산출되었습니다. 이 배율을 대상 토지에 적용하여 추정 토지가는 5억 4,884만 원으로 계산되었습니다.
경상북도 경산시 진량읍은 최근 1년간 인구수가 소폭 감소(-1.6%)하며 정체 상태를 보이고 있으나, 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 국가 거시 지표상 대출금리 및 건설공사비지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 존재합니다. 그러나 통화량(M2)이 높은 편으로 유동성 맥락은 긍정적입니다. 경산시의 '화장품기업 100억 투자 유치' 및 'AI·로봇 등 미래산업 핵심사업 추진'과 같은 지역 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 시·군·구 미분양 현황이 10년 중앙 대비 높은 편이므로 지역 공급 부담을 고려해야 합니다.
대상 토지는 지목이 '답'이며, 농업진흥구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 개발 행위에 대한 규제적 하자가 존재합니다. 이는 향후 개발 시 용도 변경 및 건축 허가 과정에서 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 리스크 요인입니다. 또한, 사진이 제공되지 않아 토지의 물리적 상태(지하 매설물, 토양 오염 등)에 대한 직접적인 판단은 어렵습니다. 도로접면이 세로한면(가)으로 명시되어 있으나, 실제 현장 도로 여건과 공부상 도로가 일치하는지 확인이 필요합니다.
대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률 200%를 적용받아 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 '경산 2차 IPARK' 745세대 분양 예정 등 신규 공급 물량이 존재하며, '와촌 대동~대한간 도로 확포장 공사' 및 다양한 '지구단위계획 결정(변경)' 고시 등 개발 호재가 산재해 있습니다. 특히 경산시가 화장품 산업 및 AI·로봇 등 미래산업 육성에 적극적인 점은 장기적인 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 법정동 시장 활성도가 낮고 미분양 현황이 높은 점은 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 지가변동률이 보합세를 유지하고 토지 거래 필지수가 하락 추세임을 감안할 때, 보합 또는 약한 하락 가능성이 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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