제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17518

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대상 토지는 생산관리지역 내 목장용지로 개발에 제약이 따르지만, 나대지 상태로 신축 가능성을 보유하고 있습니다. 다만, 상창리 지역의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판단이 유보되며, 제시가 3,900만 원은 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 5,168만 원 대비 참고 추정 대비 낮으나입니다. 인근 개발 호재가 존재하나, 규제 완화 및 시장 유동성 측면에서 추가적인 검증이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.76x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 -0.57% — 추세 가산 중립.
개발 잠재력: 6점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있으며, 국토계획법상 법정 상한 용적률 50%를 참고할 수 있습니다. 인근에 지구단위계획 변경 및 도로 개설 등의 개발 호재가 있어 장기적인 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
교통 접근성: 4점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 낮은 편이며, 도로접면이 세로한면(불)으로 명시되어 있어 진출입에 대한 현장 확인이 필요합니다.
주변 인프라: 5점 — 주변에 공원 3건(최근접 제주 뽀로로앤타요 테마파크)이 있으나, 생활 편의시설에 대한 정보가 부족하여 인프라 수준은 보통으로 평가됩니다.
시장 활성도: 3점 — 대상 매물이 위치한 상창리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮습니다. 이는 매수 및 매도 시 유동성 리스크로 작용할 수 있습니다.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 생산관리지역 및 다양한 보전지구로 지정되어 개발에 제약이 있으나, 지구단위계획 변경 및 도로 개설 등의 개발 호재가 존재하여 규제 완화 및 개발 가능성에 대한 기대감이 상존합니다. 다만, 인근 법정동의 용도변경 이력이 개별 사례 수준으로 활발하지 않아 규제 완화의 즉각적인 반영은 어려울 수 있습니다.
거래량: 2점 — 상창리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.2% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 24.5%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 3곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '생산관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '목장용지'. 중첩규제 6건 (건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

대상 매물의 제시가 3,900만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5,168만 원 대비 약 1,268만 원 낮은 수준입니다. 그러나 대상 매물이 위치한 상창리 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판단이 유보됩니다. 추정가는 참고값으로 활용하시고, 실제 시장 검증이 어렵다는 점을 고려해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 사례별 환산 스펙트럼은 생성되지 않았습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율을 적용하여 추정 토지가는 5,168만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 토지의 공시지가 1,348만 원에 3.83배를 적용한 값입니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 등 6가지 보정 항목에 대해 각각 1.000의 계수가 적용되었으며, 이는 비교 사례와 대상지 간 유사도가 높거나 해당 항목에 대한 특이사항이 없어 보정이 필요 없었음을 의미합니다.

심층 분석

제주 서귀포시 지역의 토지 시장은 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 보이며, 순수토지 거래 필지수는 소폭 상승하고 있습니다. 국가 거시 지표상 대출금리와 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 투자 및 개발 비용 부담이 존재합니다. 특히 서귀포시 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높게 유지되고 있어 지역 공급 부담이 상존합니다. 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 전반적인 경제 지표는 보수적인 접근을 요구합니다.

대상 토지는 도로접면이 세로한면(불)로 명시되어 있어 실제 도로 접근성 및 건축 허가 가능 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다. 또한 생산관리지역 및 다양한 보전지구로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 제약이 많을 수 있습니다. 법정동 내 거래 활성도가 매우 낮아 매도 시 유동성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

대상 토지는 생산관리지역 내 목장용지로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률 50%를 참고할 수 있으나, 실제 적용 조례는 확인이 필요합니다. 인근 지역에 서귀포시 서홍동 형남아파트6차, 마음에온고성 등 총 244세대의 신규 분양 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 '제주 경제 심장 첨단과학기술단지' 조성, '서귀포 창업기업 사업화 지원' 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상 토지와의 직접적인 연관성 및 파급 효과는 추가적인 분석이 필요합니다. 인구는 안덕면 기준 정체 상태이며, 서귀포시 전체 인구는 소폭 감소 추세로, 장기적인 관점에서 인구 유입 요인을 주시해야 합니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 도로접면 '세로한면(불)'의 실제 도로 폭과 포장 상태, 그리고 건축 허가 가능 여부를 서귀포시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서에 명시된 생산관리지역 외 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 생태계보전지구4-2등급, 경관보전지구2등급 등 다양한 규제가 실제 건축 행위에 미치는 영향을 서귀포시청 관련 부서에 문의하여 구체적으로 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 가스 등)의 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 분쟁 여부를 면밀히 확인해야 합니다.
주변 개발 사업 고시 현황에 언급된 지구단위계획 변경 및 도로 개설 사업이 대상 토지에 미치는 구체적인 영향과 진행 상황을 관련 기관에 문의하여 확인해야 합니다.

최종 판정

보류