매물 유형: 토지
분석 번호: 17521
종합 리스크 점수: 70점
본 매물은 김해시 진영읍 진영리 제1종일반주거지역에 위치한 토지로, 정방형의 평지이며 소로한면에 접해 있어 개발 활용도가 보통 수준입니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 2억 7,524만 원으로, 제시가 2억 4,000만 원 대비 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 진영리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어려우므로, 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다. 인근에 다수의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 대출금리 및 건설공사비 상승은 개발 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 2억 4,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 7,524만 원 대비 약 3,524만 원 낮은 수준입니다. 그러나 진영리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어려우므로, 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 결과(최저 1억 8,420만 원 ~ 최고 1억 8,420만 원)와 비교했을 때는 제시가가 다소 높은 위치에 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 96점의 높은 유사도를 보입니다. 김해시 진영읍 진영리 1***에 위치한 254.2㎡ 토지가 2026년 3월에 1억 8,000만 원에 거래되었으며, 평당가는 229만 원입니다. 대상 토지 면적(265.6㎡)을 기준으로 보정 후 환산 총액은 1억 8,420만 원으로 산출되었습니다. 용도지역 및 도로조건이 동일하여 별도의 보정은 없었으나, 면적 차이로 인한 규모 보정 계수 0.997이 적용되었습니다.
김해시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있습니다. 인근 지역에 김해 구산 롯데캐슬 시그니처, 김해 삼계 푸르지오 센트럴파크 등 총 2,892세대의 대규모 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높은 수준으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비지수가 높아 개발 및 매수 부담이 존재합니다. 김해시의 미분양 세대는 감소 추세이나 여전히 1,356세대로 높은 수준을 유지하고 있어 공급 과잉 리스크를 배제할 수 없습니다.
대상 토지는 지목이 '대'이며, 토지 형상이 정방형이고 지형이 평지여서 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 소로한면에 접해 있어 대규모 개발 시 도로 조건이 제약이 될 수 있습니다. 지하 매설물이나 토양 오염 여부는 현장 확인이 필요하며, 인근에 배출시설설치제한지역 및 공장설립승인지역이 있어 환경적 제약이 있을 수 있습니다.
대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 포함되어 있어 계획적인 개발 잠재력이 있습니다. 인근 김해GoldenRoot일반산업단지계획 변경 승인 및 김해 대동첨단일반산업단지 실시계획 변경 승인 등 다양한 개발 호재가 있으나, 직접적인 수혜는 약한 것으로 판단됩니다. 김해시 인구는 큰 변동 없이 정체 상태이며, 향후 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 전반적으로 개발 잠재력은 보통 수준이며, 장기적인 관점에서 접근해야 할 것으로 보입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류