매물 유형: 토지
분석 번호: 17526
종합 리스크 점수: 61점
대상 토지는 자연녹지지역 '전'으로 개발에 대한 규제가 존재하지만, 익산시 부송동에 위치하며 인근에 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어 장기적인 개발 잠재력을 지닌 것으로 판단됩니다. 현재 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되지만, 동일수급권 실거래 기반 추정가는 제시가 대비 참고 추정 대비 높으나으로 확인됩니다. 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 건축 시 고려해야 할 리스크입니다.
제시가 1억 7,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 3,379만 원 대비 낮은 수준입니다. 현재 부송동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되지만, 추정가를 고려할 때 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 시장 활성도가 낮아 정확한 검증은 어려움이 있습니다.
제공된 비교사례 원본 실거래 데이터는 없으나, 동일수급권 median 배율 1.20배가 적용되어 추정 토지가 2억 3,379만 원이 산출되었습니다. 이는 대상 토지의 공시지가 1억 9,482만 원에 기반한 값입니다. 개별 요인 보정 계수는 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 모두 1.000으로 적용되어 비교 사례와 대상 토지의 조건이 유사하다고 판단되었습니다.
익산시의 지가지수는 보합세를 보이며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 국가 거시 지표상 가계대출금리가 4.64%로 높은 편이며, 건설공사비지수도 137.12로 높아 개발 비용 부담이 존재합니다. 익산시 미분양 주택은 558세대로 감소 추세이나, 여전히 공급 부담이 있습니다. 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 전반적인 시장 환경은 보수적인 접근이 필요합니다.
대상 토지는 지목이 '전'이며 자연녹지지역으로 개발 행위에 대한 규제가 존재합니다. 도로 접면이 '세로한면(불)'인 점은 건축 허가 시 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 지하 매설물 여부 등 현장 확인이 필요한 잠재적 리스크가 있을 수 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어 특정 용도의 개발에는 제약이 따릅니다.
익산시의 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 소폭 하락하고 있습니다. 인근에 '익산 부송 아이파크' 511세대의 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 주택 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 익산시의 무인 농기계 실증, AI·자율주행 스마트농업 거점 도약, 홀로그램 기업 투자 유치 등은 장기적인 지역 경제 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 대상 토지는 자연녹지지역으로 단기적인 개발보다는 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 변화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 시장 활성도가 낮아 단기적인 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다.
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