매물 유형: 토지
분석 번호: 17535
종합 리스크 점수: 65점
본 매물은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리에 위치한 2필지 공장용지 일괄 매매 건입니다. 총 면적 6,384.0㎡의 계획관리지역 토지로, 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 19억 7,992만 원으로, 제시가 19억 3,000만 원과 입니다. 다만, 해당 법정동 와흘리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 시장 검증이 어렵습니다. 인근에 다수의 주택 공급 예정 물량이 존재하며, 지역 미분양 세대가 1,910세대로 높은 점은 잠재적 리스크 요인입니다.
제시가 19억 3,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 19억 7,992만 원과 비교할 때 유사한 수준으로 보입니다. 다만, 해당 법정동 와흘리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 시장 검증이 어렵습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 제주시 조천읍 와흘리 4**번지 토지입니다. 2026년 4월에 9억 2,365만 원에 거래되었으며, 면적은 3,562㎡, 평당가는 87만 원(㎡당 26만 원)입니다. 이 사례는 대상지와 동일한 계획관리지역 및 공장용지 지목을 가지고 있으며, 1,590m 거리에 위치하여 유사도 점수 96점을 받았습니다. 대상지의 면적(6,384㎡)이 비교사례(3,562㎡)보다 커서 면적 보정 계수 0.965가 적용되었으며, 시점 보정 계수는 1.000입니다. 이 사례를 대상지에 대입하여 보정 완료된 총액은 16억 8,762만 원으로 산출되었습니다.
제주 지역의 지가지수 및 이용상황별 지가지수는 보합세를 보이며, 지가변동률은 소폭 하락 추세입니다. 국가 거시 지표상 예금은행 대출금리가 10년 중앙 대비 높은 편이고 건설공사비지수 또한 높아 원가 및 매수 부담 요인이 존재합니다. 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 제주시 미분양 주택이 1,910세대로 10년 중앙 대비 높아 지역 공급 부담이 있습니다. 인근에 제주 중부공원 제일풍경채 센트럴파크 등 4,188세대의 대규모 주택 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다. 제주 이전기업 물류비 지원 확대 등 정책적 지원은 장기적인 관점에서 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 단기적인 토지 가치 상승으로 직결되기는 어렵습니다.
대상 토지는 부정형이나 평지 지형으로 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 소로한면에 접하고 있어 도로 접근성은 확보되나, 실제 건축 허가 시 도로 조건에 따른 제약이 발생할 수 있습니다. 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등 여러 규제에 저촉되어 있어 개발 용도에 따른 제약이 발생할 수 있으며, 이는 잠재적 리스크 요인이 됩니다. 지하 매설물 유무 및 토양 오염 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.
제주 지역의 토지 시장은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으며, 지가변동률은 소폭 하락 추세입니다. 순수토지 거래 필지수는 상승하고 있으나, 대상 법정동의 토지 거래 활성도는 낮은 편입니다. 인근에 다수의 개발 사업 고시가 존재하지만, 대상지에 직접적인 영향을 미치는 대규모 호재는 제한적입니다. 미분양 주택 증가 및 대규모 신규 주택 공급 예정은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 계획관리지역으로서 개발 잠재력은 있으나, 복합적인 규제로 인해 개발 난이도가 있을 수 있습니다. 장기적인 관점에서 제주 지역의 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 전반적으로 급격한 시세 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망됩니다.
보류