매물 유형: 토지
분석 번호: 17536
종합 리스크 점수: 69점
본 토지는 제2종전용주거지역 내 정방형 평지 토지로 개발 활용도가 높으며, 기업도시개발구역 및 지구단위계획구역에 포함되어 장기적인 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 인근에 다수의 도로 개설 및 지구단위계획 고시가 활발히 진행 중이나 충주 제2일반산업단지 및 드림파크 산업단지 개발 등 지역 전반의 호재가 존재합니다. 다만, 해당 법정동 용전리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 현장 확인을 통한 추가 검증이 필요합니다.
제시된 매매가 1억 9,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 1,812만 원 대비 약 10.7% 낮은 수준입니다. 그러나 법정동 용전리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보합니다. 참고용으로 제시된 비교사례 대입 스펙트럼(최저 1억 3,539만 원 ~ 최고 1억 3,539만 원)과 비교 시에는 제시가가 상회하는 수준입니다. 시장 활성도가 낮은 지역의 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 충주시 주덕읍 화곡리 1***번지 토지로, 대상지와 동일한 제2종전용주거지역 및 지목 '대'이며, 702m 거리에 위치하고 2026년 5월에 1억 6,870만 원에 거래되었습니다. 면적 보정 계수 1.014가 적용되어 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 반영되었으며, 용도 및 도로 조건이 동일하여 추가 보정은 없었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동은 미미합니다. 이 사례를 통해 보정 후 대입 총액은 1억 3,539만 원으로 산출되었습니다.
충주시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이며 지역 토지 시장의 활성도가 점진적으로 개선되고 있습니다. 특히, 충주 제2일반산업단지 및 드림파크 산업단지 개발, 충청내륙고속화도로 개통 등 굵직한 개발 호재들이 지역 경제 활성화와 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 충주시 미분양 주택이 10년 중앙값 대비 높은 수준이며, 대출금리 및 건설공사비 지수 또한 높아 전반적인 개발 사업의 원가 부담은 존재합니다. 대상지가 위치한 중앙탑면 용전리는 인구 변동이 크지 않으나, 주변 개발 호재의 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 토지의 경우, 토양 오염 여부, 지반 안정성, 경계 침범 여부 등이 주요 하자 요인이 될 수 있습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태, 주변 환경과의 조화 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 특히, 인근에 도로 개설 및 개발 사업이 진행 중이므로, 공사로 인한 소음, 분진, 진동 등의 영향 가능성도 고려해야 합니다.
대상 토지는 제2종전용주거지역 내 정방형 평지 토지로, 주거 개발에 적합한 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 기업도시개발구역 및 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 계획적인 개발이 기대됩니다. 인근에 충주연수 경남아너스빌 센터원, 한화포레나 충주호암, 대소원면 프리빌아파트 등 1,342세대의 대규모 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 장기적으로 인구 유입 및 주거 인프라 확충에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 충주 드림파크 산업단지 개발 및 충청내륙고속화도로 개통 등 지역 전반의 개발 호재는 토지 가치 상승에 기여할 잠재력이 있습니다. 다만, 해당 법정동의 낮은 시장 활성도는 단기적인 유동성 확보에 제약이 될 수 있습니다. **[향후 6개월 시세 전망] 보합** 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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