매물 유형: 토지
분석 번호: 17564
종합 리스크 점수: 40점
대상 토지는 울산 울주군 온산읍 삼평리 소재의 자연녹지지역 토지 2필지 일괄 매물입니다. 현재 맹지이며 지목에 묘지가 포함되어 있어 개발 활용에 제약이 많습니다. 동일 법정동 내 토지 거래가 활성화되지 않아 가격 적정성 판정은 유보되지만, 인근에 다수의 개발 호재가 진행 중이므로 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다. 다만, 건축불가 특수매물 패널티가 적용된 추정가와 비교 시 제시 가격의 타당성 검증이 필요합니다.
제시 매매가 2억 6,700만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용하여 산출된 추정 토지가 2억 9,764만 원과 비교 시 하단에 위치합니다. 다만, 대상 법정동인 삼평리의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 건축불가 특수매물 패널티(-40%)가 적용된 추정가임을 감안할 때, 제시가는 시장 활성도가 낮은 상황에서 참고할 수 있는 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 울주군 서생면 신암리 1**번지 토지입니다. 2026년 3월에 2억 8,300만 원에 거래되었으며, 면적은 562㎡, 용도지역은 자연녹지지역, 지목은 과수원입니다. 대상 매물과의 거리는 4560m, 시점은 6개월 전입니다. 유사도 93점으로 높은 편이나, 대상 매물은 맹지이며 묘지 지목이 포함되어 있어 추가적인 감점 요인이 반영되었습니다. 면적, 용도, 도로 보정 계수는 1.000으로 완전 매칭되었고, 시점 보정 계수도 1.000이 적용되었습니다. 호재 보정은 건축불가 매물로 인해 미적용되었습니다.
울산 울주군의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보입니다. 그러나 대상 법정동인 삼평리는 토지 거래가 활성화되지 않아 시장 검증이 어렵습니다. 국가 거시 지표상 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 개발 원가 부담이 존재합니다. 울산 울주군의 미분양 현황도 10년 중앙값 대비 높아 지역 공급 부담이 있습니다. 다만, 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 인근에 울산 High Tech Valley 일반산업단지, KTX역세권 복합특화단지 등 대규모 개발 호재가 다수 진행 중이므로 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있으나, 현재 맹지 및 묘지 지목이라는 특수성으로 인해 단기적인 투자 가치 및 수익성은 제한적입니다.
대상 토지는 맹지 상태로 도로 접근성이 없어 건축 행위가 불가능하거나 극히 제한적입니다. 또한 2필지 중 1필지의 지목이 묘지로 되어 있어 개발 시 지목 변경 및 묘지 이장 등 추가적인 비용과 절차가 수반될 수 있습니다. 토지 형상이 부정형이고 지형이 완경사라는 점도 개발 효율성을 저해할 수 있는 물리적 하자 요인입니다. 사진이 제공되지 않아 현장 확인을 통한 추가적인 물리적 하자 여부 판단은 불가합니다.
울산 울주군의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 지역별 지가변동률은 소폭 상승세를 보입니다. 순수토지 거래 필지수도 상승 추세에 있어 시장 활성화 가능성은 존재합니다. 인근에는 울산태화강변 A1BL, 울산태화강변지구 A-2블록, 태화강 에피트, 우미린 더 시그니처, 울산다운2지구 A-10블록 공공분양주택, 남울산노르웨이숲 등 총 4,217세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 향후 지역 내 주택 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 울산역세권 '뉴온시티' 일반산업단지 개발 및 삼동~KTX 울산역 도로 착공 추진 등 지역 개발 호재가 활발하여 장기적으로는 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다. 하지만 현재 맹지 및 묘지 지목이라는 근본적인 한계로 인해 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려우며, 개발 제약 해소 여부가 미래 성장 전망의 핵심 변수가 될 것입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. 향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다.
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