충청남도 아산시 선장면 가산리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17570

종합 리스크 점수: 59점

AI 요약 평가

본 매물은 충청남도 아산시 선장면 가산리에 위치한 계획관리지역 토지 2필지 일괄 매물입니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 제시가 간의 차이가 존재하나, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 인근 삼성 투자 유치 등 개발 호재가 풍부하여 중장기적인 가치 상승 잠재력은 있으나, 현재 시장 활성도가 낮아 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.56x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 3.53% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 계획관리지역으로 용적률 갭이 존재하며, 인근 개발 호재가 다수 확인되어 중장기적인 개발 잠재력이 있습니다. 다만, 가축사육제한구역 등 일부 규제는 개발 시 고려해야 할 사항입니다.
거래량: 2점 — 가산리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.2% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 44.3%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 6곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '공장용지'. 중첩규제 2건 (성장관리계획구역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 4억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 8억 739만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 대상 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮은 지역에서는 추정가와 제시가 간의 차이만으로 가격의 적정성을 단정하기 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 각 비교사례의 특성 설명은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 탐지된 8건의 실거래 데이터를 기반으로 median 배율이 산출되었습니다.

심층 분석

아산시는 삼성의 113조 원 투자 유치 등 대규모 개발 호재가 지속적으로 발표되고 있으며, 이는 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히, 인근 산업단지 개발 및 도로 개설 등은 대상 토지의 장기적인 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 대출금리 상승 및 건설공사비 지수 상승은 개발 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

대상 토지는 부정형의 토지 형상과 세로한면(가)의 도로 접면을 가지고 있어 개발 시 효율성 측면에서 일부 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 26년 경과된 기존 건물의 노후화로 인한 철거 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있으며, 가축사육제한구역 등 규제 사항은 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

아산시의 인구는 최근 12개월간 6,902명 증가하며 꾸준한 유입을 보이고 있으며, 세대수 또한 증가 추세입니다. 이는 주택 및 토지 수요 증가로 이어질 수 있는 긍정적인 신호입니다. 인근 탕정면 일대에 11,837세대에 달하는 대규모 아파트 분양 예정 물량이 존재하여, 장기적으로는 인구 유입과 함께 지역 개발 압력을 높일 수 있습니다. 삼성 투자 유치 및 산업단지 개발 등 지역 호재가 풍부하여 중장기적인 관점에서 개발 잠재력이 높다고 판단됩니다. 다만, 단기적으로는 법정동 내 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵다는 점을 유의해야 합니다.

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현장 체크리스트

대상 토지 2필지(475-1, 475-4)의 지목 및 소유자 현황을 확인하여 합필 가능성 및 절차를 검토해야 합니다.
현재 도로 접면이 세로한면(가)으로 표기되어 있으나, 실제 도로 폭, 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 아산시 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서를 통해 계획관리지역 내 건폐율 및 용적률에 대한 아산시 도시계획조례 적용 값을 정확히 확인해야 합니다.
기존 건물(제2종근린생활시설)의 건축물대장을 통해 위반 건축물 여부, 철거 비용 및 절차를 확인해야 합니다.
가축사육제한구역 등 개발에 제약이 될 수 있는 규제 사항을 면밀히 검토하고, 향후 개발 계획에 미칠 영향을 분석해야 합니다.
지하 매설물 유무 및 지반 상태를 확인하여 추가적인 개발 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.

최종 판정

보류