매물 유형: 토지
분석 번호: 17572
종합 리스크 점수: 64점
대상 토지는 보전관리지역 '답' 지목으로 개발에 제한이 있으나, 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시와 광역 교통망 확충 소식이 긍정적인 요인으로 작용합니다. 다만, 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 참고 추정가를 기준으로 시장 검증이 필요합니다. 금리 인상과 건설공사비 상승은 투자 부담으로 작용할 수 있으나, 통화량 증가와 낮은 미분양률은 시장의 유동성을 지지하는 요소입니다.
제시 매매가 2,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3,351만 원과 비교사례 대입 총액 3,093만 원보다 낮은 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 자매리의 토지 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성을 단정하기 어렵습니다. 시장 활성도가 낮은 지역에서는 개별 필지의 특성과 개발 가능성이 가격에 미치는 영향이 크므로, 참고 추정가를 기준으로 추가적인 현장 확인 및 개별 가치 평가가 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 진주시 수곡면 자매리 2**에 위치한 2230㎡ 규모의 보전관리지역 '답' 토지가 2026년 4월에 4,718만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 용도지역 및 지목이 동일하며, 693m 거리에 위치하여 유사도 92점을 기록했습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시세 변동이 크게 반영되지 않았으며, 면적 보정 계수 1.023이 적용되어 대상지의 소규모 할증이 반영되었습니다. 이 사례를 통해 보정 후 대입 총액은 3,093만 원으로 산출되었습니다.
진주시의 통화량(M2)이 10년 중앙값 대비 높은 수준을 유지하고 있고, 시·군·구 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 낮은 편으로 유동성 측면에서 긍정적인 신호가 있습니다. 그러나 예금은행 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 투자 및 개발 비용 부담이 증가할 수 있습니다. 대상 토지는 보전관리지역으로 개발 잠재력이 보통 수준이며, 인근에 '아너스 웰가 진주' 등 840세대의 신규 아파트 공급 예정이 있어 장기적으로 지역 내 주거 인프라 개선 및 유동인구 증가에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대상 토지가 직접적인 개발 압력권에 있다고 보기는 어려우며, 광역 교통망 확충 등 간접적인 호재의 영향을 기대해야 합니다.
대상 토지는 '답' 지목으로, 농지 전용 허가 및 개발행위허가 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 부정형의 완경사 지형은 건축 계획 시 설계 및 시공 난이도를 높여 공사비 증가 요인이 될 수 있습니다. 또한, 소로한면 접도 조건은 건축 허가에 필수적이나, 실제 도로 현황과 법적 도로의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다. 법정동 내 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵다는 점도 리스크 요인입니다.
진주시의 지가지수는 전반적으로 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 최근 상승 추세를 보이고 있습니다. '사천~진주 도로' 예타 통과, '남부내륙철도' 등 광역 교통 인프라 확충 소식은 장기적으로 진주시의 접근성을 개선하고 잠재적인 개발 수요를 유발할 수 있는 긍정적인 요인입니다. 특히 진주 도동지구, 판문지구 도시개발사업 등 택지 개발 및 공공시설 확충 계획은 지역 전반의 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 대상 토지는 보전관리지역이라는 한계가 있지만, 이러한 광역적인 개발 호재의 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다. 다만, 해당 법정동의 낮은 거래 활성도와 인구 정체는 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있습니다.
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