매물 유형: 아파트
분석 번호: 1758
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물인 연수아이파크는 20년 경과된 아파트로, 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 충주시의 전반적인 매매가격지수와 전월세가격지수는 보합 또는 상승세를 보이며, 매매수급동향도 상승세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 향후 신규 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,612만 원에서 3억 1,550만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래가 상승세와 매물의 층수(6층) 등을 반영한 것으로 보입니다.
비교사례 5건 모두 대상 매물과 동일 단지(연수아이파크)이며, 전용면적 84.99㎡로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.002로 시세 변동이 크지 않음을 나타냅니다. 층구간 감점이 있는 사례(#4, #5)는 대상 매물(6층) 대비 저층에 해당하여 유사도 90점이 부여되었습니다. 이 외 모든 사례는 층, 면적, 시점 등 주요 요인에서 높은 유사성을 보입니다.
연수아이파크는 537세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.63대의 높은 주차 편의성을 갖추고 있습니다. 연수동은 충주시 내에서도 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 실수요 기반의 투자 가치가 존재합니다. 인근에 공원, 쇼핑 시설이 위치하여 생활 편의성이 양호하며, 충청내륙고속화도로 개통 등 교통 인프라 개선 호재는 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 20년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭은 235.39%p로 여유가 있으나, 재건축 추진을 위해서는 상당한 시간이 필요할 것으로 예상됩니다.
충주시의 매매가격지수는 보합세이나 전월세가격지수는 상승세를 보이며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 동충주산단 조성, 충청내륙고속화도로 개통 등 지역 개발 호재는 인구 유입 및 주택 수요 증가에 기여할 수 있습니다. 다만, 향후 한화포레나 충주호암 등 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 경쟁 심화 가능성이 있으므로, 중장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
보류