매물 유형: 토지
분석 번호: 17590
종합 리스크 점수: 67점
제주시 도남동 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률 200%로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재 도남동의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 통화량 증가와 같은 긍정적 거시 지표가 있으나, 높은 금리, 건설공사비, 미분양 증가 등 하방 압력도 존재하여 신중한 접근이 필요합니다.
사용자 제시 매매가 5억 8,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 6억 4,684만 원 대비 약 10.3% 낮은 수준입니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 4,001만 원 ~ 최고 6억 9,414만 원) 내에 위치하고 있으나, 도남동의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 인근 이도이동, 연동, 노형동 등 활발한 지역의 실거래가를 참고할 필요가 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 제1종일반주거지역의 '대' 지목 토지이며, 대상지와 유사한 용도지역과 지목을 가지고 있습니다. 면적 보정 계수는 0.991로, 대상지가 사례 평균보다 면적이 커서 대규모 감가가 적용되었습니다. 용도 및 도로 보정 계수는 1.000으로, Tier1 완전 매칭으로 인해 추가 보정은 불필요했습니다. 시점 보정 계수 또한 1.000으로, 최근 거래 사례들이어서 시점 변동에 따른 보정은 미미합니다. #1 사례 (유사도 72점): 제주시 이도이동 2***, 2026년 3월 거래, 318.8㎡, 거래가 5억 원. 보정 후 대입 총액은 4억 4,001만 원입니다. 공시지가 비율 및 시점 차이로 인한 감점이 있었습니다. #2 사례 (유사도 75점): 제주시 이도이동 1***, 2026년 4월 거래, 305.3㎡, 거래가 6억 9,255만 원. 보정 후 대입 총액은 6억 4,684만 원입니다. 공시지가 비율 및 시점 차이로 인한 감점이 있었습니다. #3 사례 (유사도 86점): 제주시 이도이동 1***, 2026년 3월 거래, 232.3㎡, 거래가 5억 2,695만 원. 보정 후 대입 총액은 6억 9,414만 원입니다. 공시지가 비율 및 시점 차이로 인한 감점이 있었습니다.
제주시 토지 시장은 최근 지가지수 및 지가변동률이 보합 또는 하락세를 보이며 관망세에 있습니다. 그러나 통화량(M2)이 10년 중앙값 대비 높은 수준을 유지하고 있어 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 다만, 높은 대출금리와 건설공사비 지수는 개발 및 매수 부담으로 작용하며, 제주시 미분양 주택이 10년 중앙값 대비 높은 수준으로 증가하고 있어 지역 내 공급 부담이 존재합니다. 인근에 제주 중부공원 제일풍경채 센트럴파크, 이도주공2,3단지아파트 재건축 등 총 4,188세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 답사를 통해 토지의 지반 상태, 주변 환경 오염 여부, 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성 등을 확인해야 합니다. 특히 소로각지 접면의 경우 실제 도로 이용 현황 및 건축 인허가 시 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.
대상지는 제1종일반주거지역으로 개발 잠재력이 존재하며, 인근에 다수의 지구단위계획 변경 및 공공주택지구 지정 등 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 특히 제주 이전기업 물류비 지원 확대, 첨단과학기술단지 조성 등 지역 경제 활성화 정책은 간접적으로 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 현재 도남동의 토지 거래 활성도가 낮고, 거시경제 지표상 금리 인상 및 미분양 증가 등의 하방 압력이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다.
보류