경상북도 김천시 감천면 무안리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17593

종합 리스크 점수: 33점

AI 요약 평가

본 매물은 계획관리지역에 위치한 사다리형 토지로, 신축 가능성이 있어 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 다수의 개발 사업 고시와 남부내륙철도 계획 등 중장기적인 호재가 존재하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 대비 제시가가 다소 높은 편이며, 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 타당성 및 환금성에 대한 추가적인 시장 검증이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 나대지 상태로 신축 가능하며, 계획관리지역의 용도지역 특성을 고려할 때 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다.
가격 적정성: 1점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 19.75x로, 극단 고평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.76% — 추세 가산 중립.
환금성: 5점 — 해당 법정동의 토지 거래량이 시군구 내 9위로 보통 수준이며, 최근 36개월 동일 유형 거래가 2건으로 활성화되지 않아 환금성은 보통으로 평가됩니다.
지가 변동률: 6점 — 용도지역별 및 지역별 지가변동률이 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 잠재적인 수요 증가를 기대할 수 있습니다.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력이 보통 수준이며, 인근에 다수의 개발 사업 고시가 확인되어 중장기적인 가치 상승 가능성이 존재합니다.
거래량: 3점 — 무안리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 2건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.8% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 3382.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (직접비교(Tier) 기반 분석)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 5곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 2건 (가축사육제한구역, 성장관리계획구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 2억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1,262만 원 및 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 732만 원 ~ 최고 732만 원)과 비교할 때 현저히 높은 수준입니다. 해당 법정동의 토지 시장이 활성화되지 않아 가격 판정이 유보되며, 제시가는 시장 검증이 매우 필요한 수준입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 김천시 감천면 광기리 6**번지(205㎡, 계획관리지역, 임야)가 2026년 3월 500만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 용도지역이 동일하며, 시점 보정 계수는 1.000, 면적 보정 계수는 0.980이 적용되었습니다. 보정 후 대상 매물에 대입한 총액은 732만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수는 92점으로 양호하나, 사례 수가 부족하여 추가적인 교차 검증이 필요합니다.

심층 분석

김천시의 거시경제 지표를 보면, 대출금리가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 활용에 부담이 될 수 있습니다. 반면, 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 김천시의 미분양 현황은 10년 중앙값 대비 낮은 수준을 유지하고 있어 주택 시장의 공급 부담은 적은 편입니다. 건설공사비지수가 10년 중앙값 대비 높아 건축 원가 상승 압력이 존재하므로, 개발 시 사업성 분석에 신중해야 합니다. 인근에 신규 분양 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 배수 여건, 인접 토지와의 경계 문제 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 특히 완경사 지형이므로 토목 공사 필요성 및 비용을 고려해야 합니다.

대상 토지는 계획관리지역에 위치하며, 나대지 상태로 개발 잠재력이 있습니다. 인근에 남부내륙철도 계획(465m) 등 교통 인프라 확충 호재가 존재하며, 김천시 내 다양한 개발 사업 고시가 확인되어 중장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 감천면 무안리의 인구는 소폭 감소 추세이며 토지 거래 활성도가 낮은 점은 단기적인 환금성 측면에서 주의가 필요합니다. 향후 6개월 시세 전망은 순수토지 거래 필지수 상승 추세와 지역별 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

김천시 도시계획조례를 통해 실제 적용되는 건폐율 및 용적률을 확인하여 건축 가능 규모를 정확히 파악해야 합니다.
토지이용계획확인서를 통해 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등 추가적인 규제 사항이 있는지 면밀히 확인해야 합니다.
세로한면(가) 도로의 실제 폭과 포장 상태, 그리고 건축 허가 가능 여부를 김천시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 법적 분쟁 이력이 있는지 확인해야 합니다.
인근 개발 호재(남부내륙철도 등)의 진행 상황과 대상 토지에 미치는 구체적인 영향 범위를 추가적으로 조사해야 합니다.

최종 판정

보류