매물 유형: 아파트
분석 번호: 1761
종합 리스크 점수: 43점
본 매물은 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 우수합니다. 충주 시내 도심 뷰와 함께 5년 전 수리된 깨끗한 내부 상태가 강점입니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 존재합니다.
제시된 매매가 1억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,396만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준에 해당합니다. 이는 매물의 '시내 도심 뷰' 및 '5년 전 수리된 깨끗한 집 상태' 등 특이사항이 가격에 반영된 것으로 보입니다. 다만, 객관적인 실거래 기반 가치 대비 약 3,600만 원 가량 높은 점은 고려해야 합니다.
#1 비교사례는 용산동 영진보람 아파트 3층 84.9㎡로 2026년 3월 1억 6,500만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 643만 원입니다. 대상 매물과 동일 단지이나, 면적(73.96㎡ vs 84.9㎡) 차이로 -20점, 층구간(8층 vs 3층) 차이로 -10점 감점되어 유사도 70점을 기록했습니다. 시점 보정 계수 1.002가 적용되어 보정 후 평당가는 643만 원이며, 대상 매물에 대입한 환산 총액은 1억 4,396만 원입니다.
영진보람 아파트는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 높아 장기적인 투자 가치가 있습니다. 재래시장, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 입지는 실거주 만족도를 높여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 충주시 전체 인구 감소 추세와 향후 신규 아파트 공급 물량에 대한 경쟁은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률 40.12% 대비 법정 상한 250%로 용적률 갭이 209.88%p에 달하여 재건축 사업성이 매우 높습니다. 이는 향후 재건축 추진 시 사업 진행에 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 분석, 규제 완화 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
충주시 아파트 시장은 현재 보합세를 유지하고 있으나, 전월세 시장의 상승세와 미분양 감소는 긍정적인 신호입니다. 영진보람 아파트의 재건축 잠재력은 미래 가치 상승의 주요 동력이 될 수 있습니다. 그러나 인근에 예정된 신규 아파트 공급 물량은 단기적으로 시장에 경쟁 압력을 가할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 가장 큰 변수가 될 것으로 보입니다.
보류