경기도 평택시 지산동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17614

종합 리스크 점수: 72점

AI 요약 평가

본 토지는 일반상업지역에 위치하며 송탄역 역세권(424m)에 해당하여 개발 잠재력이 높습니다. 41년 경과된 노후 건물이 있어 재건축을 통한 신축 개발이 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 지산동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 검증에 어려움이 있습니다. GTX-C 연장 등 교통 호재가 있으나, 비행안전제6구역 및 토지거래계약에관한허가구역 규제는 개발 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.63x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.37% — 추세 가산 중립.
도로접면: 9점 — 도로접면 '소로각지' — 보통
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 일반상업지역으로 높은 개발 잠재력을 가지나, 비행안전제6구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있어 일부 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 인근에 GTX-C 연장 남부노선 계획 등 교통 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.
거래량: 2점 — 지산동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.3% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 37.1%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 9점 — 송탄역 1호선 초역세권(도보 424m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 매우 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 7점 — 용도지역 '일반상업지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 1,300% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지방 도시는 조례상 600~900% 내외인 경우가 많고, 서울 등 일부 특수·집합개발구역만 법정 상한(1,300%)에 근접). 지목 '대'. 중첩규제 3건 (비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 4억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 6억 3,599만 원 대비 약 2억 3,599만 원 낮은 수준입니다. 그러나 지산동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮으므로, 가격 적정성 판정은 유보하며 참고 추정가로 활용해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 생략됩니다. 동일수급권 실거래 median 배율(2.38배)을 적용한 추정 토지가 6억 3,599만 원을 기준으로 대상 매물의 가격 적정성을 판단해야 합니다.

심층 분석

대상지는 일반상업지역에 위치하며 송탄역 역세권에 해당하여 개발 잠재력이 높습니다. 41년 된 노후 건물이 있어 재건축을 통한 신축 개발 시 용적률 갭을 활용한 수익 창출이 가능합니다. 인근에 지제역 반도체밸리, 평택 브레인시티 등 대규모 개발 사업이 예정되어 있어 장기적인 지역 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 지산동의 낮은 시장 활성도는 단기적인 투자 회수에 리스크가 될 수 있습니다.

건물은 1985년 준공되어 41년 경과한 노후 건물로, 물리적 하자가 존재할 가능성이 높습니다. 건축물대장상 내진설계 미적용 건물로 확인되어 지진 등 자연재해에 취약할 수 있습니다. 지하층 보일러실 및 지상층 근린생활시설(세탁소, 일반음식점, 학원) 및 주택으로 구성되어 있어 용도 변경 또는 재건축 시 기존 시설 철거 및 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

평택시는 최근 12개월간 인구가 지속적으로 증가하고 있으며, 향후 25,473세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 인구 유입 및 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 GTX-C 연장 남부노선 계획은 교통 접근성을 크게 개선하여 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 높은 미분양 현황과 건설공사비 지수 상승은 개발 사업 추진 시 원가 부담으로 작용할 수 있습니다.

현장 체크리스트

평택시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 용적률 및 건폐율을 반드시 확인해야 합니다.
비행안전제6구역(전술) 및 토지거래계약에관한허가구역 규제가 개발 행위에 미치는 구체적인 영향과 인허가 가능 여부를 평택시청 관련 부서에 문의해야 합니다.
소로각지 접면의 실제 폭과 건축법상 도로 요건 충족 여부, 건축선 후퇴 등 건축 가능 여부를 지자체 건축과에 확인해야 합니다.
건물 노후도가 심하므로 재건축 시 철거 비용 및 폐기물 처리 비용을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.
인근 GTX-C 연장 남부노선 계획의 구체적인 진행 단계, 개통 시점, 노선 확정 여부 등을 관련 기관을 통해 확인하여 불확실성을 최소화해야 합니다.
지산동의 상권 활성도 및 인근 유동인구를 현장 방문하여 직접 확인하고, 향후 개발 시 임대 수요를 예측해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수