매물 유형: 토지
분석 번호: 17623
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 제2종일반주거지역 내 임야로, 용도지역상 개발 잠재력이 존재합니다. 그러나 준보전산지 및 가축사육제한구역이라는 규제가 있어 개발 시 추가적인 검토가 필요합니다. 주변에 다수의 산업단지 및 지구단위계획 관련 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성 및 파급 효과는 추가 확인이 필요합니다. 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 제시가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정가와 비교하여 참고해야 합니다.
사용자 제시 매매가 2억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 7,960만 원 대비 약 5,960만 원 낮은 수준입니다. 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 시장 활성도가 낮아 검증이 어렵습니다.
비교사례는 동일수급권 내 유사 지목(임야)의 실거래 28건을 기반으로 하였습니다. 면적 보정, 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정, 시점 보정 등은 모두 1.000으로 적용되어 비교 사례와 대상지의 조건이 유사하거나 해당 보정 항목에 따른 가감 요인이 없음을 나타냅니다. 호재 보정은 시장 참고용으로 단가 보정에는 미적용되었습니다.
충남 서산시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 최근 하락 추세를 보이고 있습니다. 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 매수 부담 요인이 존재하며, 건설공사비지수 또한 높아 원가 부담이 있습니다. 다만, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 맥락은 긍정적이며, 시·군·구 미분양 현황이 10년 중앙 대비 낮은 편은 긍정적인 요인입니다. 대상 법정동의 시장 활성도가 낮아 투자 가치 검증에 어려움이 있습니다.
대상 토지는 부정형의 완경사 지형으로, 개발 시 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다. '세로한면(불)'의 도로접면 조건은 건축 시 진출입 및 건축 효율성에 제약을 줄 수 있으며, '준보전산지' 및 '가축사육제한구역' 규제는 개발 행위의 범위와 종류를 제한할 수 있는 물리적 하자 리스크로 작용할 수 있습니다.
서산시 대산읍 영탑리 일대는 제2종일반주거지역으로 주거 개발 잠재력이 있으나, 준보전산지 및 가축사육제한구역 규제로 인해 개발 난이도가 높을 수 있습니다. 주변에는 서산 도시관리계획 변경, 웅소성지구 산업유통형 지구단위계획, 성연일반산업단지 조성사업 등 다수의 개발 호재가 고시되어 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성 및 파급 효과는 추가적인 분석이 필요합니다. 인근에 서산 센트럴 아이파크(410세대)와 서산휴리움레이크파크(178세대) 등 총 588세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다. 대산읍 인구는 소폭 감소 추세에 있어 인구 유입에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음.
보류