매물 유형: 토지
분석 번호: 17646
종합 리스크 점수: 65점
대상 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며, 가로장방형 평지 형태로 도로 접면이 세로각지(가)로 양호합니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 4억 1,636만 원으로, 제시된 매매가 3억 9,000만 원과 비교 시 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 성정동 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵기 때문입니다. 인근에 GTX-C 연장 노선 계획 등 교통 호재가 있으나, 천안시 미분양 증가 및 건설공사비 상승은 잠재적 리스크 요인입니다.
제시된 매매가 3억 9,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4억 1,636만 원 대비 하단에 위치합니다. 그러나 성정동 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 거래 사례가 부족하므로 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 시장 검증이 어려운 점을 고려할 때, 이 추정가는 참고 자료로 활용해야 합니다.
선별된 비교사례 1건(#1 천안시 동남구 봉명동 2**, 2026년 5월 거래)은 대지면적 기준 평당가 367만 원(111만 원/㎡)으로 거래되었으며, 대상지 면적 및 시점 보정을 거쳐 3억 2,344만 원으로 환산되었습니다. 이 사례는 대상지와 동일한 제2종일반주거지역에 위치하고 있으나, 거리(1778m) 및 공시지가 비율 차이로 인해 감점 요인이 발생했습니다.
천안시 서북구의 지가지수는 전반적으로 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 그러나 성정동은 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵습니다. 천안시 전체 미분양 세대가 증가하고 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높은 수준이므로, 개발 사업 추진 시 원가 부담과 미분양 리스크를 고려해야 합니다. 다만, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적인 요소가 있습니다.
대상 토지는 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 물리적 하자에 대한 직접적인 정보는 없습니다. 다만, 토지 개발 시 예상치 못한 지하 매설물이나 지반 문제 발생 가능성에 대비해야 합니다. 도로 접면이 세로각지(가)로 명시되어 있으나, 실제 도로 현황과 건축법상 도로 요건 충족 여부를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
대상 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며, GTX-C 연장 노선 계획(23m)과 같은 교통 호재가 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 천안시의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 대규모 신규 공급 예정 물량(8,617세대)이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 특히 트루엘 시그니처 천안역, 천안 일봉공원 호반써밋 센트럴파크, 성성자이레이크파크 등 인근의 구체적인 개발 사업들이 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다. 장기적으로는 천안시의 민선 9기 77대 프로젝트 추진, 첨단산업 투자 유치, AI 데이터센터 클러스터 조성 등 지역 개발 계획이 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
보류