충청남도 서산시 대산읍 대산리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17656

종합 리스크 점수: 59점

AI 요약 평가

본 매물은 제2종일반주거지역에 위치한 임야로, 서산시의 활발한 개발 호재와 관광·투자유치 정책에 힘입어 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 도로 접면 조건과 준보전산지 규제는 개발 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 인근 신규 주택 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.03x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.13% — 추세 가산 중립.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며 준보전산지, 가축사육제한구역, 도시지역으로 지정되어 있어 개발에 일부 제약이 있으나, 서산시의 관광 및 투자유치 정책 강화와 다수의 산업단지 개발 계획은 장기적인 호재로 작용할 수 있습니다. 다만, 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 건축 허가 시 추가 확인이 필요합니다.
거래량: 3점 — 대산리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 2건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.5% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 97.2%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 6곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '제2종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 250% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '임야' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 3건 (준보전산지, 가축사육제한구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 1,600만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 7,603만 원과 큰 차이를 보입니다. 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 검증이 어려우므로 참고 추정가로 활용하시기 바랍니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 진행할 수 없습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율 1.20배를 적용하여 추정 토지가를 산출하였습니다.

심층 분석

충남 서산시는 관광·투자유치 정책을 강화하고 있으며, 서산 센트럴 아이파크, 서산휴리움레이크파크 등 신규 주택 공급 예정 물량이 존재합니다. 또한, 서산 도시관리계획 변경, 웅소성지구 산업유통형 지구단위계획, 성연일반산업단지 조성사업 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 매수 부담 요인이 존재하며, 건설공사비지수 상승은 원가 부담으로 작용할 수 있습니다.

대상 토지는 임야이며 완경사 지형으로, 개발 시 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 건축 허가 과정에서 추가적인 확인과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 또한, 준보전산지 및 가축사육제한구역 규제는 개발 행위에 제약을 가할 수 있습니다.

충남 서산시의 지가지수 및 이용상황별 지가지수는 보합세를 보이고 있으나, 지역별 지가변동률은 소폭 상승 추세입니다. 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 가능성을 시사합니다. 서산시의 적극적인 관광 및 투자유치 정책과 다수의 산업단지 개발 계획은 장기적인 토지 가치 상승의 주요 동력으로 작용할 것입니다. 특히, 현대대죽 일반산업단지, 대산 충의일반산업단지 등 인근 산업단지 개발은 지역 산업 기반을 확충하고 고용 창출을 통해 주변 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 법정동 시장 활성도가 낮아 단기적인 환금성은 제한적일 수 있습니다. 서산 센트럴 아이파크, 서산휴리움레이크파크 등 588세대의 신규 주택 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있으므로 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

현장 체크리스트

도로 접면이 세로한면(불)이므로, 실제 도로의 폭, 포장 상태 및 건축 허가 가능 여부를 서산시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
대상 토지가 준보전산지에 해당하므로, 산지전용허가 가능 여부 및 절차, 비용을 관할 기관에 문의하여 확인해야 합니다.
가축사육제한구역으로 지정되어 있으므로, 향후 개발 계획 시 해당 규제가 미치는 영향을 정확히 파악해야 합니다.
토지이용계획확인서를 발급받아 실제 적용되는 서산시 도시계획조례상 용적률 및 건폐율을 확인해야 합니다.
지하 매설물 유무, 지반 상태 등 현장 특이사항을 전문가와 동행하여 면밀히 조사해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 확인해야 합니다.

최종 판정

보류