충청남도 당진시 신평면 남산리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17660

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

본 토지는 계획관리지역에 위치하여 개발 잠재력이 존재하며, 나대지 상태로 신축이 가능한 장점이 있습니다. 주변 지역에 산업 투자 유치 등 긍정적인 개발 호재가 있으나, 대상 필지와의 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 부정형 토지 형상과 세로한면(불)의 도로접면은 개발 활용도를 저해할 수 있으며, 해당 법정동의 동일 유형 토지 거래가 활성화되지 않아 가격 적정성 검증에 어려움이 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 나대지 상태로 신축이 가능하며, 계획관리지역의 용도지역 특성상 개발 여지가 있습니다. 다만, 부정형 토지 형상과 세로한면(불)의 도로접면은 개발 효율성에 영향을 줄 수 있습니다.
입지 및 접근성: 5점 — 주변에 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 낮습니다. 공원 및 쇼핑 시설이 인근에 있으나, 차량 이동이 필수적인 입지입니다.
시장 활성도: 4점 — 신평면 남산리는 당진시 내 법정동 거래량 9위로 환금성이 보통 수준입니다. 다만, 동일 유형 토지 거래가 최근 36개월간 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 검증에 어려움이 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.69x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 -0.89% — 추세 가산 중립.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력이 보통이며, 주변에 다양한 지구단위계획 및 개발 호재가 존재하나, 대상 필지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.
거래량: 2점 — 남산리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.6% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 40.4%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 7곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 2건 (성장관리계획구역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 4,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5,803만 원 대비 낮은 수준입니다. 다만, 해당 법정동의 동일 유형 토지 거래가 최근 36개월간 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 정확한 검증이 어려우므로, 제시가와 추정가의 차이만으로 가격적 메리트를 단정하기는 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 당진시 신평면 초대리 7**번지 토지로, 2026년 4월에 5,167만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 26만 원이며, 대상지와의 거리는 2,896m입니다. 용도지역과 지목이 대상지와 동일한 계획관리지역 '전'으로 유사성이 높습니다. 면적 보정 계수 0.993이 적용되어 대상지가 사례보다 면적이 커 대규모 감가가 반영되었으며, 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동에 따른 보정은 없습니다.

심층 분석

당진시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 충남 당진시의 미분양 주택은 13세대로 10년 중앙값 대비 낮은 수준이며, 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서 긍정적입니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 활용 및 매수 부담이 존재하며, 건설공사비지수 또한 높아 원가 부담이 있을 수 있습니다. 대상 토지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 해당 법정동의 동일 유형 토지 거래가 활성화되지 않아 단기적인 투자 수익성 예측은 어렵습니다.

대상 토지는 지목이 '전'이며, 토지 형상이 부정형이고 도로접면이 세로한면(불)입니다. 이는 향후 건축 시 설계 및 진출입에 제약을 줄 수 있는 물리적 하자 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 완경사 지형은 토목 공사 시 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

당진시는 독일 부품사 투자 유치 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재하며, 이는 장기적으로 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 계획관리지역이라는 용도지역의 특성상 개발 여지가 충분하며, 나대지 상태이므로 신축을 통한 가치 증대 가능성이 있습니다. 다만, 인구는 소폭 감소 추세이며, 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 장기적인 관점에서 개발 계획 및 주변 호재의 진행 상황을 지속적으로 모니터링하며 투자 여부를 결정하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

세로한면(불) 도로의 실제 폭과 포장 상태, 그리고 건축 허가 가능 여부를 당진시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등)의 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
토지 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 면밀히 확인해야 합니다.
성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 등 토지이용계획에 포함된 규제 사항이 건축 행위에 미치는 구체적인 영향을 당진시청 관련 부서에 문의하여 확인해야 합니다.
부정형 토지 형상으로 인한 건축 설계의 제약 사항과 효율적인 토지 활용 방안에 대해 건축 전문가와 상담해야 합니다.
주변 개발 호재(독일 부품사 투자 유치 등)가 대상 토지에 미치는 직접적인 영향과 개발 계획을 추가적으로 조사해야 합니다.

최종 판정

보류