경상남도 사천시 사남면 월성리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17661

종합 리스크 점수: 67점

AI 요약 평가

대상 매물은 제1종일반주거지역에 위치한 343㎡ 규모의 토지로, 36년 경과된 단독주택이 있어 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 사천~진주 도로 개설, 사남면 행정복지센터 부지 조성 등 다수의 지역 개발 호재가 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 월성리 법정동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판단에 유보적인 접근이 필요하며, 비행안전제6구역(전술) 등 일부 규제에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

세부 리스크 평가 항목

교통 접근성: 6점 — 주변 지하철역 정보는 없으나, 사천~진주 도로 확포장 등 광역 교통망 개선 호재가 있어 장기적으로 접근성이 향상될 가능성이 있습니다.
주변 개발 현황: 7점 — 사천제1일반산업단지 등 약한 수혜 호재가 있으며, 주변 도로 확포장 및 공공청사 부지 조성 등 다양한 개발 사업이 진행 중입니다. 우주항공 산업 클러스터 조성 등 지역 경제 활성화 기대감이 높습니다.
시장 활성도: 3점 — 월성리 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건으로 시장 활성도가 낮은 편입니다. 인근 동금동, 수석리, 사다리 등 활발한 지역의 거래 동향을 참고해야 합니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.81x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.81% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로각지(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 5%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 제1종일반주거지역으로 개발 잠재력이 높으며, 주변 도로 확포장 및 행정복지센터 부지 조성 등 지역 개발 호재가 다수 존재합니다. 다만, 비행안전제6구역(전술) 등의 규제가 있어 건축 계획 시 추가 확인이 필요합니다.
거래량: 3점 — 월성리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.9% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 19.3%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 15곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 4점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 2건 (비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 2억 3,000만원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 8,514만원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 월성리 법정동의 시장 활성도가 낮아 거래 공백이 길고, 시장 검증이 어려우므로 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 추정가는 참고값으로 활용하시기 바랍니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 유사 토지 실거래 데이터를 기반으로 한 공시지가 배율법을 통해 추정가를 산출하였습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 등 개별 요인 보정 계수는 1.000으로 적용되어 비교 사례와 유사한 조건으로 판단되었습니다.

심층 분석

사천시의 지가지수는 전반적으로 보합 또는 소폭 하락 추세이나, 순수토지 거래 필지수는 증가하는 양상을 보입니다. 이는 실수요 기반의 토지 거래가 꾸준히 이어지고 있음을 시사합니다. 대상지는 제1종일반주거지역으로 주거 개발 잠재력이 있으며, 주변 도로 확포장 및 행정복지센터 부지 조성 등 지역 인프라 개선 호재가 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 '사천~진주 도로' 예비타당성 통과 소식은 광역 교통망 개선을 통해 지역 접근성을 높여 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 대출금리 상승 및 건설공사비 지수 상승은 개발 비용 부담으로 이어질 수 있는 리스크 요인입니다.

대상 건물은 1990년 준공된 36년 경과 건물로, 벽돌구조 및 (철근)콘크리트 지붕으로 구성되어 있습니다. 연식으로 인한 구조적 노후화 및 설비 고장 가능성이 존재하며, 내진설계가 미적용된 점도 확인됩니다. 재건축을 염두에 둔 매입이라면 건물 철거 비용 및 신축 시 건축비 상승 요인을 고려해야 합니다. 토지 자체의 물리적 하자는 발견되지 않았으나, 지하 매설물 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.

사천시는 '우주항공 수도'로의 발전을 목표로 다양한 개발 사업을 추진 중이며, 이는 장기적으로 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 특히 사천~진주 도로 개설, 용당(항공MRO) 일반산업단지계획 변경 승인 등은 대상지 주변의 개발 압력을 높일 수 있는 요인입니다. 사남면 인구는 소폭 증가 추세이며, 사천시 전체 인구는 보합세이나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 제1종일반주거지역으로서 주거 개발 잠재력이 높고, 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경도 양호합니다. 다만, 월성리 법정동의 낮은 시장 활성도는 단기적인 투자 회수 측면에서 주의가 필요하며, 비행안전제6구역(전술)과 같은 규제 사항은 개발 계획 수립 시 면밀한 검토를 요구합니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서는 개발 호재와 주거 잠재력으로 인한 가치 상승 가능성이 있으나, 단기적인 시장 유동성과 규제 리스크에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

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현장 체크리스트

대상 토지가 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있으므로, 건축 계획 시 국방부 및 관련 기관에 건축 가능 여부 및 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.
사다리형 토지 형상과 세로각지(가) 도로접면 조건을 고려하여 실제 건축 가능한 건폐율 및 용적률을 사천시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 구체적으로 확인해야 합니다.
건물 준공일이 1990년 10월 11일로 36년 경과된 만큼, 건물의 구조 안전성 및 내부 시설(수도, 전기, 난방 등)의 노후화 상태를 전문가를 통해 정밀 진단해야 합니다.
월성리 법정동의 토지 시장 활성도가 낮으므로, 인근 동금동, 수석리 등 활발한 지역의 유사 토지 거래 사례를 추가적으로 심층 분석하여 가격 적정성을 교차 검증해야 합니다.
주변 개발 사업(도로 개설, 공공청사 부지 조성 등)의 진행 상황과 대상 토지에 미치는 구체적인 영향 범위를 사천시청 관련 부서에 문의하여 확인해야 합니다.
토지 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 추가적인 법적 리스크 여부를 확인해야 합니다.

최종 판정

보류