충청남도 천안시 동남구 목천읍 송전리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17665

종합 리스크 점수: 55점

AI 요약 평가

대상 토지는 계획관리지역 내 나대지로 개발 잠재력이 있으나, 부정형 토지 형상과 완경사 지형은 개발 비용 증가 요인입니다. 인근 지역에 다수의 산업단지 및 택지개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 동일 법정동 내 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 시장 검증이 어려운 점을 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있으며, 계획관리지역의 용도지역 특성상 개발 여지가 있습니다. 다만, 부정형 토지 형상과 완경사 지형은 개발 시 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.95x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.17% — 추세 가산 중립.
시장 활성도: 4점 — 대상지가 위치한 송전리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮습니다. 인근 법정동의 거래량은 있으나, 직접적인 비교는 어렵습니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 낮은 편으로 판단됩니다. 도로 접면이 세로한면(불)인 점도 접근성 측면에서 불리할 수 있습니다.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력은 있으나, 가축사육제한구역에 포함되어 일부 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 인근에 산업단지 및 택지개발 호재가 다수 존재하나, 대상지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.
거래량: 2점 — 송전리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.6% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 4.8%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 0곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 2점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 1건 (가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 9,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 9,449만 원과 유사한 수준입니다. 그러나 대상지가 위치한 법정동 송전리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성에 대한 판정은 유보됩니다. 시장 검증이 어려우므로 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례 원본 실거래 데이터가 충분하지 않아 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 추정 가격을 산출하였습니다.

심층 분석

대상 토지는 계획관리지역으로 비교적 개발 여지가 있으나, 부정형 토지 형상과 완경사 지형은 개발 비용 증가 요인입니다. 인근 지역에 다수의 산업단지 및 택지개발 호재가 존재하지만, 대상지와의 직접적인 연관성은 추가적인 분석이 필요합니다. 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵다는 점은 투자 시 리스크로 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 호재의 영향을 기대할 수 있으나, 단기적인 수익성을 기대하기는 어렵습니다.

대상 토지는 부정형의 형상과 완경사 지형으로 인해 개발 시 토목 공사 및 부지 정지 비용이 추가될 수 있습니다. 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 건축 허가 및 진출입에 제약을 줄 수 있으므로, 현장 확인과 지자체 문의를 통한 면밀한 검토가 필요합니다. 가축사육제한구역 규제 또한 특정 용도의 개발을 제한할 수 있는 물리적 하자로 볼 수 있습니다.

충청남도 천안시 동남구의 지가지수 추이는 하락세를 보이고 있으며, 이용상황별 지가지수 및 용도지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 지역별 지가변동률도 보합세입니다. 그러나 순수 토지 거래 필지수는 상승 추세를 보여 잠재적인 수요는 존재합니다. 지역 미분양 세대가 증가하고 있으며, 향후 8,617세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 트루엘 시그니처 천안역, 천안 일봉공원 호반써밋 센트럴파크, 성성자이레이크파크 등 대규모 아파트 단지들의 공급은 인근 부동산 시장에 경쟁 압력을 가할 수 있습니다. 전반적으로 거시경제 지표상 금리 상승과 건설공사비 증가, 미분양 증가가 하락 요인으로 작용하고 있어, 향후 6개월간 대상 토지의 시세는 보합세를 유지할 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

세로한면(불) 도로 접면의 실제 폭과 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 천안시 동남구청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서 상 가축사육제한구역 규제가 대상 토지의 개발 계획에 미치는 구체적인 영향을 관련 부서에 확인해야 합니다.
대상 토지 주변에 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 분쟁 여부를 면밀히 확인해야 합니다.
대상 토지의 지적 경계가 명확한지, 인접 토지와의 경계 분쟁 소지는 없는지 현장 측량 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
완경사 지형으로 인한 토목 공사 비용 및 기간을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

최종 판정

보류