경기도 평택시 통복동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17669

종합 리스크 점수: 73점

AI 요약 평가

본 토지는 평택시 통복동에 위치한 제1종일반주거지역의 정방형 평지 토지로, 소로한면에 접하고 있어 건축 활용도가 양호합니다. GTX-C 연장 노선 계획 등 잠재적 교통 호재가 존재하며, 통복천 정비사업, 평택 브레인시티 산업단지 등 주변 개발 사업이 활발하여 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 통복동 내 토지 거래 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시가 3억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 6억 1,950만 원 대비 참고 추정 대비 낮으나으로 참고할 수 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 시 관련 규제 확인이 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

시장 활성도: 3점 — 통복동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 검증에 어려움이 있습니다. 인근 고덕동, 비전동, 서정동 등 활발한 지역의 거래 동향을 참고해야 합니다.
개발 잠재력: 7점 — 대상 토지는 정방형의 평지이며 소로한면에 접하고 있어 건축 행위에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 제1종일반주거지역으로 국토계획법상 용적률 상한은 200%이며, 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있습니다. 주변에 다수의 개발 사업이 진행 중이어서 장기적인 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
교통 접근성: 6점 — GTX-C 연장 남부노선이 503m 거리에 계획되어 있어 향후 교통 접근성 개선이 기대되나, 현재는 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성이 다소 제한적입니다. 계획 단계의 노선이므로 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.56x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 -0.5% — 추세 가산 중립.
도로접면: 9점 — 도로접면 '소로한면' — 보통
규제·개발 전망: 5점 — 제1종일반주거지역으로 용도지역 규제가 명확하며, 토지거래계약에관한허가구역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 시 관련 규정 준수가 필수적입니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 주거지역 내 토지임을 감안할 때 큰 제약은 아닐 것으로 보입니다. 통복천 정비사업, 평택 브레인시티 산업단지 등 주변 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
거래량: 2점 — 통복동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.0% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 43.5%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 21곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 3점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 3건 (토지거래계약에관한허가구역, 지구단위계획구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 9점 — 토지 형상(지형)은 '정방형'형으로, 대지 활용도가 매우 우수한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 6억 1,950만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 통복동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 추정가는 참고값으로 활용해야 하며, 시장 검증이 어렵다는 점을 인지해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 '대' 지목 토지의 공시지가 대비 실거래가 배율 중위값 2.91배를 적용하여 대상 토지의 추정가를 산출했습니다. 이 추정가는 대상 토지의 특성과 시장 상황을 종합적으로 고려한 참고치입니다.

심층 분석

평택시 전체의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 토지 시장에 대한 관심은 유지되고 있습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 공급 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비 지수가 높아 레버리지 및 개발 원가 부담 요인이 존재합니다. 특히 평택시의 미분양 현황이 10년 중앙 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담이 있어, 향후 개발 시 분양 시장 상황을 면밀히 검토해야 합니다. 인근에 지제역 반도체밸리, 평택 브레인시티 등 대규모 신규 공급 예정 물량(25,473세대)이 다수 존재하여 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 판단이 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 주변 환경으로 인한 침수 이력 여부, 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 도로 접면 상태와 지하 매설물 유무는 건축 시 중요한 요소이므로 반드시 확인이 필요합니다.

평택시는 통복천 정비사업, 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지, 평택당진항 항만배후단지 조성사업 등 다수의 개발 호재가 진행 중입니다. 특히 반도체 산업 관련 시설 확충 및 물류 허브 클러스터 구축은 지역 경제 활성화와 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 또한, GTX-C 연장 남부노선 계획은 장기적인 교통 접근성 개선을 기대하게 합니다. 다만, 이러한 개발 호재들이 대상 토지에 미치는 구체적인 영향과 시기는 추가적인 분석과 시간이 필요하며, 통복동의 낮은 시장 활성도는 단기적인 투자 수익 실현에는 제약이 될 수 있습니다. 평택시의 인구는 꾸준히 증가하고 있어 장기적인 주거 수요는 긍정적입니다.

현장 체크리스트

토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 평택시 도시계획조례상 용적률 및 건폐율을 반드시 확인해야 합니다.
토지거래계약에관한허가구역 내 토지이므로, 매매 시 허가 요건 및 절차를 평택시청에 문의하여 확인해야 합니다.
소로한면에 접한 도로의 실제 폭과 포장 상태, 건축법상 건축허가 가능 여부를 평택시 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 건축 시 발생할 수 있는 추가 비용을 사전에 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항 및 개발행위허가 이력을 확인하여 법적 리스크를 점검해야 합니다.

최종 판정

보류