경상남도 통영시 용남면 화삼리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17680

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 토지는 통영시 용남면 화삼리에 위치한 자연녹지지역 '대' 지목의 토지입니다. 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되나, 동일수급권 실거래 기반 추정가는 제시가는 참고 추정가와 숫자상 근접하나입니다. 인근 지역에 소규모 개발 및 도로 개설 호재가 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 자연녹지지역의 개발 제한과 낮은 시장 활성도는 리스크 요인으로 작용합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.90x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.56% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
• 규제·개발 전망: 5점 — 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나, 인근 지역의 소규모 개발 사업 및 도로 개설 호재가 존재합니다. 용도변경 사례는 드문 편입니다.
• 거래량: 3점 — 화삼리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.2% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 10.0%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 13곳으로 우수한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 3건 (도시지역, 자연취락지구…)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 9,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 9,998만 원과 비교할 때 유사한 수준으로 판단됩니다. 다만, 대상 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 실거래 기반 median 배율 1.23배가 적용되어 추정 토지가가 산출되었습니다.

심층 분석

대상 토지는 자연녹지지역에 위치하여 개발 행위에 제약이 존재하지만, 인근 지역의 도로 개설 및 도시개발사업 등의 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편이나, 대출금리 및 건설공사비 지수가 높아 개발 비용 부담이 증가할 수 있습니다. 지역 내 미분양 현황은 감소 추세에 있어 긍정적이나, 인구는 소폭 감소하고 있어 실거주 수요 유입에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 답사를 통해 토지 경계, 지반 상태, 주변 환경 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

통영시 지역의 지가지수는 보합세를 보이고 있으며, 이용상황별 지가지수는 상승 추세입니다. 순수토지 거래 필지수는 상승하고 있으나, 대상 법정동인 화삼리의 거래 활성도는 매우 낮습니다. 인근 지역의 개발 호재는 존재하나, 대상 토지에 직접적인 영향을 미 미칠지 여부는 추가적인 확인이 필요합니다. 향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

• 통영시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 건폐율 및 용적률을 반드시 확인해야 합니다.
• 세로한면(가) 도로의 실제 폭, 포장 상태, 그리고 건축 허가 가능 여부를 통영시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
• 토지 내 지하 매설물 유무 및 지상 건축물 신축 시 영향을 미칠 수 있는 요소를 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.
• 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 분쟁 여부를 확인해야 합니다.
• 인근 개발 사업 고시 내용 중 대상 토지에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 개발 계획의 진행 상황 및 구체적인 내용을 관련 기관에 문의하여 확인해야 합니다.

최종 판정

보류