매물 유형: 토지
분석 번호: 17686
종합 리스크 점수: 59점
대상 토지는 김해시 삼문동에 위치한 총 25필지 일괄 매매 건으로, 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 혼재되어 있어 개발 계획 수립 시 복합적인 법규 검토가 요구됩니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 54억 4,710만 원으로, 제시가 60억 원과 비교 시 다소 높은 수준입니다. 인근에 다수의 산업단지 개발 호재가 존재하나, 삼문동의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵다는 점은 리스크 요인입니다. 매수 전 용도지역별 개발 가능성 및 실제 적용 용적률, 건폐율에 대한 심층적인 확인이 필요합니다.
제시가 60억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 54억 4,710만 원 대비 약 5억 5,290만 원 높은 수준입니다. 삼문동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 검증이 어렵고, 가격 타당성 판정은 유보됩니다. 제시가는 추정가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 매수 전 추가적인 시장 검증과 개발 가능성 타진이 필요합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 대신 동일수급권 내 1,425건의 실거래 데이터를 기반으로 한 median 배율 1.58배가 적용되었습니다. 이는 대상 토지와 유사한 시장 환경 내의 거래 동향을 반영한 값입니다.
대상 토지는 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 혼재되어 있어 개발 계획 수립에 복잡성이 따릅니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률은 250%이나, 실제 적용 용적률은 김해시 도시계획조례를 통해 확인해야 합니다. 현재 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 주변에 김해 구산 롯데캐슬 시그니처, 김해 삼계 푸르지오 센트럴파크 등 2,892세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 개발 시 경쟁 환경에 대한 고려가 필요합니다. 금리가 10년 중앙 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 원가 및 분양가 방어에 부담이 될 수 있습니다. 김해시의 미분양 현황은 1,356세대로 평균 부근을 유지하고 있으며, 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 장기적으로 동남권 광역철도 예타 조기 통과 등 교통 인프라 개선 호재는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
사진 정보가 부재하여 물리적 하자에 대한 분석은 어렵습니다. 다만, 25개 필지가 일괄 매매되는 건이므로 각 필지별 지목, 용도지역, 도로 접면, 토지 형상 등을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 용도지역 혼재로 인한 개발 제약과 도로 접면이 세로한면(가)인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태, 인접 필지와의 경계 문제, 지하 매설물 유무 등을 확인하는 것이 중요합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 김해시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 용도지역별 및 지역별 지가변동률 또한 큰 변화 없이 보합 추세를 보입니다. 순수토지 거래 필지수는 최근 6개월간 하락 추세를 보여 거래 활성도가 위축되고 있음을 나타냅니다. 삼문동 자체의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 시장 검증이 어렵다는 점도 보합 전망에 영향을 미칩니다. 다만, 김해GoldenRoot일반산업단지, 김해 대동첨단일반산업단지 등 주변 개발 호재와 동남권 광역철도 추진 소식은 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류