매물 유형: 토지
분석 번호: 17694
종합 리스크 점수: 64점
본 토지는 제2종일반주거지역 내 정방형 평지 토지로, 국토계획법상 250%의 용적률 상한을 가집니다. 제천시의 다양한 개발 호재가 인근에서 진행되고 있으나, 대상지 법정동인 동현동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 제시된 추정가는 참고값으로 활용하시고, 실제 개발 가능성 및 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시가 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 6,871만 원 대비 약 27% 낮은 수준입니다. 비교사례 대입 시뮬레이션의 보정 완료 총액 2,957만 원과 비교하면 높은 수준입니다. 그러나 동현동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 제시가는 시장 활성도가 낮은 지역의 참고값으로 활용하시고, 매수 전 면밀한 현장 확인과 개발 가능성 검토가 필수적입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 83점을 기록했습니다. 제천시 동현동 1**에 위치한 172㎡ 규모의 제2종일반주거지역 '대'지로, 2026년 3월 2,500만 원에 거래되었습니다. 대상지와의 거리는 61m로 매우 가깝고 용도지역 및 지목이 동일합니다. 면적 보정 계수 1.004가 적용되어 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 반영되었으며, 시점 보정 계수는 1.000으로 변동이 없었습니다. 이 사례를 통해 보정 완료된 대입 총액은 2,957만 원으로 산출되었습니다.
제천시의 지가지수 및 지가변동률은 보합 또는 하락 추세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 인근에 서부동 431 통합공공임대주택(42세대)과 제천 채움하우스 임대주택(50세대) 등 총 92세대의 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 주택 시장 및 토지 개발 압력에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 제천~여주 고속도로 건설, 봉양일반산업단지 확장, 의림지 복합리조트 개발 등 다양한 지역 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서는 투자 가치 상승을 기대할 수 있으나, 대상지 법정동의 낮은 거래 활성도는 단기적인 투자 수익성에 대한 불확실성을 높입니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 배수 여건, 인접 대지와의 경계 문제, 옹벽 설치 필요성 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 건축 시 진입로 확보 및 건축법규 준수 여부를 철저히 확인해야 하는 잠재적 리스크입니다.
제천시의 인구는 소폭 감소 추세이나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 지역 내 다양한 개발 호재와 산업단지 확장은 장기적으로 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 제2종일반주거지역이라는 용도지역은 주거 개발에 유리하며, 정방형의 평지 토지 형상은 개발 용이성을 높입니다. 그러나 동현동의 낮은 토지 거래 활성도는 시장 검증을 어렵게 하며, 상대보호구역 규제는 개발 계획 시 제약 요인이 될 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 지역 지가변동률이 보합세를 보이고 있으나, 토지 거래 필지수가 상승 추세인 점을 감안할 때 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류