매물 유형: 토지
분석 번호: 17697
종합 리스크 점수: 55점
본 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며, 국토계획법상 250%의 용적률 상한을 가집니다. 현재 34년 경과된 단독주택이 있어 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 설화리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵고, 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정가와 유사한 수준으로 판단됩니다. 인근에 대구산업선 철도 건설 등 개발 호재가 있으나, 대상지에 미치는 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.
제시 매매가 3억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 6,420만 원과 비교 시 유사한 수준으로 판단됩니다. 다만, 대상 법정동인 설화리의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어려운 점을 고려해야 합니다.
유효한 비교사례 6건을 기반으로 동일수급권 median 배율 1.35배가 적용되었습니다. 면적, 용도, 도로 조건은 비교 사례와 유사하여 보정 계수가 1.000으로 적용되었습니다. 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 없으며, 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 1.000이 적용되었습니다. 호재 보정은 시장 참고용으로 단가 보정에 미적용되었습니다.
대구 달성군의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이고 있어 토지 시장의 거래 활성도는 점차 개선될 가능성이 있습니다. 그러나 대상 법정동인 설화리의 거래량이 매우 적어 시장 검증이 어렵습니다. 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 활용에 부담이 있으며, 건설공사비지수 또한 높아 신축 시 원가 부담이 가중될 수 있습니다. 인근에 대구국가산단 행복주택 448세대 분양 예정 등 신규 공급 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있습니다.
대상 건물은 1992년 준공된 34년 경과된 단독주택으로, 재건축 대상에 해당합니다. 벽돌구조로 내진설계가 미적용되어 있어 안전성 측면에서 보강이 필요할 수 있습니다. 토지 형상이 자루형이고 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 개발 활용도를 저해하는 요소가 될 수 있습니다. 지하 매설물 여부 및 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성 등도 현장 확인을 통해 면밀히 검토해야 합니다.
대상지는 제2종일반주거지역으로 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 대구산업선 철도 건설 등 지역 내 대규모 개발 호재가 존재하며, 이는 장기적으로 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 화원읍 인구가 소폭 감소 추세에 있고, 설화리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 예상되며, 장기적인 관점에서 개발 호재의 진행 상황과 지역 인구 유입 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
보류